Diplômé de SKEMA Business School, Mehdi Khiari-Bouet a fondé Capitalym, qui commercialise des programmes immobiliers neufs (VEFA). Il a ensuite créé FoncierOnline, qui présente des actifs immobiliers à des investisseurs et à des promoteurs. Son expertise porte sur l'identification d'opportunités foncières, l'estimation d'actifs et l'intermédiation.
Un promoteur a déposé un courrier dans votre boîte aux lettres, ou un voisin vous a dit qu’il avait vendu sa maison à un promoteur bien plus cher qu’à un particulier. Vous avez un grand terrain, et vous vous demandez par où commencer.
La vente à un promoteur suit un ordre précis, de la première vérification jusqu’au jour où le notaire vous verse le prix. Chaque étape est décrite ici dans cet ordre, avec ce que vous signez et le temps qu’elle prend.
Un particulier achète une maison ou un terrain pour y vivre. Un promoteur achète la possibilité d’y construire plusieurs logements, puis de les revendre.
Il ne paie donc pas ce que vaut votre terrain aujourd’hui, mais ce qu’il pourra y construire demain. Quand le PLU autorise un immeuble là où se trouve une maison, l’écart avec le prix d’un particulier peut être important.
La vente est aussi plus simple sur un grand terrain : un seul acheteur pour l’ensemble, sans découpage en lots ni visites à répétition.
Pour fixer son prix, le promoteur part du prix de vente des futurs logements et en retire ses coûts. Ce raisonnement est détaillé dans comment un promoteur fixe le prix d’un terrain.
Une fois le terrain acheté, le promoteur revend les logements de deux façons :
Trois questions suffisent pour un premier tri : où se trouve le terrain, quelle est sa surface, et que dit le PLU. Un promoteur ne s’intéresse pas à tout terrain constructible. Il lui faut pouvoir y bâtir plusieurs logements, assez pour couvrir les frais fixes d’une opération.
Le PLU (plan local d’urbanisme) est le document de la mairie qui fixe ce que l’on peut construire, et où. Vous trouvez la zone de votre parcelle sur le Géoportail de l’urbanisme, ou au service urbanisme de la mairie.
Les zones U (urbaines) et AU (à urbaniser) sont celles qui peuvent intéresser un promoteur. Une zone A (agricole) ou N (naturelle) ne l’intéresse pas.
Trois règles du PLU comptent : la hauteur autorisée, la part du terrain que l’on peut bâtir et la distance à respecter par rapport aux voisins. Plus elles sont souples, plus le terrain accueille de logements.
Une zone favorable à la densification est une zone où la commune accepte de construire plus de logements qu’aujourd’hui sur la même surface. C’est celle que les promoteurs recherchent.
Pour aller plus loin, voyez comment lire le PLU pour savoir si votre terrain est constructible. Si votre parcelle est vide, vous pouvez aussi obtenir l’évaluation d’un terrain nu constructible.
Le cas le plus courant est la maison familiale sur un grand terrain, en ville ou en proche périphérie. Le promoteur achète l’ensemble et démolit le plus souvent la maison pour construire un immeuble.b
Vous pouvez continuer à habiter la maison jusqu’à l’acte de vente. La date à laquelle vous la libérez se négocie dans la promesse. Pour connaître la valeur de votre bien, vous pouvez faire estimer une maison sur un grand terrain.
Vous préférez garder la maison et vendre seulement le fond du jardin ? C’est possible si la partie vendue suffit à un projet. Voyez comment vendre une partie seulement de votre terrain.
Un ancien garage ou un atelier en ville intéresse aussi les promoteurs, pour la surface qu’il libère : voyez comment vendre un ancien garage à un promoteur.
La vente se déroule dans cet ordre :
Le notaire intervient à chaque signature. C’est lui qui rédige la promesse, puis l’acte de vente, et c’est lui qui vous verse le prix. Vous pouvez choisir le vôtre, même si le promoteur a le sien.
Répondre au seul promoteur qui vous a démarché, c’est accepter une offre sans point de comparaison. Vous ne saurez jamais si un autre aurait payé davantage.
Chaque promoteur imagine un projet différent sur le même terrain : plus ou moins de logements, une autre répartition, un autre prix de sortie. Consulter plusieurs acquéreurs fait apparaître ces écarts.
Vous pouvez contacter vous-même les promoteurs qui construisent dans votre secteur, en parler à votre notaire, ou confier la consultation à un facilitateur indépendant.
FoncierOnline présente votre terrain à plusieurs acquéreurs (promoteurs, bailleurs sociaux, marchands de biens) et les met en concurrence. FoncierOnline n’achète pas lui-même et ne pousse aucun acquéreur.
Préparez votre titre de propriété, le plan cadastral et, s’il existe, le bornage du terrain : ce sont les premiers documents que les acquéreurs demandent.
Avant de faire une offre, le promoteur réalise une étude de faisabilité : une esquisse du projet qu’il peut construire sur votre terrain. Il envoie ensuite une offre écrite.
Cette offre n’engage encore personne de façon définitive. Elle sert à comparer, et à choisir l’acquéreur avec qui vous signerez la promesse.
Comparez le prix, mais aussi les conditions posées, le délai annoncé pour déposer le permis de construire et la date prévue pour l’acte. Une offre plus haute assortie de conditions lourdes peut se révéler moins sûre. Avant d’accepter, relisez les points à vérifier avant d’accepter une offre.
La promesse de vente est un avant-contrat signé chez le notaire. Vous vous y engagez à vendre au promoteur, à un prix fixé, pendant une durée fixée.
Elle contient des conditions suspensives : des événements qui doivent se produire pour que la vente ait lieu. Si l’un d’eux ne se produit pas, la vente tombe et vous retrouvez votre terrain, libre de le proposer à un autre acquéreur.
Les conditions habituelles sont l’obtention du permis de construire purgé de tout recours et le résultat des études de sol. Certains promoteurs ajoutent un seuil de logements déjà réservés par leurs acheteurs.
La promesse prévoit souvent une indemnité d’immobilisation : une somme que le promoteur verse ou consigne chez le notaire, et qui vous reste s’il renonce sans motif prévu au contrat.
Ces clauses pèsent autant que le prix. Voyez comment négocier les conditions suspensives de la promesse.
Après la promesse, le promoteur prépare et dépose le permis de construire, à ses frais.
La mairie a en principe 3 mois pour instruire un permis de logements collectifs (article R423-23 du code de l’urbanisme). Ce délai s’allonge quand d’autres services doivent donner leur avis, comme l’architecte des Bâtiments de France près d’un monument historique.
Une fois le permis accordé, il doit être purgé de recours. Les voisins ont 2 mois pour le contester devant le tribunal, à compter de son affichage sur le terrain (article R600-2 du même code). La mairie peut aussi retirer un permis illégal dans les 3 mois qui suivent sa délivrance (article L424-5).
Un recours d’un voisin peut allonger le calendrier de plusieurs mois. C’est l’une des raisons des 12 à 16 mois que FoncierOnline constate entre la promesse et l’acte.
Une fois le permis purgé de recours et les autres conditions remplies, vous signez l’acte authentique chez le notaire. C’est la vente définitive : le terrain appartient désormais au promoteur.
Le notaire vous verse le prix en général dans les jours qui suivent la signature, le temps de ses dernières vérifications.
Selon FoncierOnline, comptez 12 à 16 mois entre la promesse et l’acte. C’est le délai réel à prévoir avant de percevoir les fonds, et à intégrer si vous financez un autre achat ou un déménagement.
Le calendrier complet compte cinq étapes :
Si vous réalisez une plus-value, l’impôt correspondant est calculé et prélevé par le notaire au moment de la vente. Avant de signer, regardez la fiscalité d’une vente à un promoteur.
Un terrain est en indivision quand plusieurs personnes le possèdent ensemble, souvent des frères et sœurs après une succession. Chacun a une part du terrain, sans qu’aucune parcelle ne lui soit attribuée.
Vendre un bien indivis demande l’accord de tous les indivisaires (article 815-3 du code civil). Le promoteur exige donc que tous signent la promesse : un seul refus bloque la vente.
Si l’accord de tous est impossible, les indivisaires qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent faire autoriser la vente par le tribunal, en passant d’abord par le notaire (article 815-5-1 du code civil). La procédure prend plusieurs mois.
Mieux vaut mettre les héritiers d’accord tôt, avant de consulter les acquéreurs. Une estimation, puis plusieurs offres écrites, donnent à chacun des chiffres concrets pour trancher.
Si la succession n’est pas encore réglée, le notaire doit d’abord établir l’attestation de propriété au nom des héritiers. Le terrain ne peut pas être vendu avant.
Pour les démarches détaillées, voyez comment sortir de l’indivision d’un terrain et ce qu’il faut savoir sur la revente d’un bien reçu en héritage.
Les acquéreurs consultés par FoncierOnline retiennent les terrains qui réunissent ces quatre conditions :
Le zonage ABC est le classement officiel des communes selon la tension de leur marché du logement, de A (le plus tendu) à C. Le simulateur de Service-Public.fr donne la zone de votre commune en quelques secondes.
En dehors de ces critères, d’autres acquéreurs existent, à commencer par les particuliers et les constructeurs de maisons. Ce n’est pas le marché de FoncierOnline, et mieux vaut le savoir avant de déposer une demande.
Oui, rien ne l’interdit. Mais une seule offre ne vous dit pas si le prix est bon. Chaque promoteur imagine un projet différent sur le même terrain, donc un prix différent. Consulter plusieurs acquéreurs avant de signer quoi que ce soit est le moyen le plus sûr de vendre au bon prix.
Comptez quelques semaines pour consulter les acquéreurs et recevoir les offres. Puis, selon FoncierOnline, 12 à 16 mois entre la promesse et l’acte de vente, le temps pour le promoteur d’obtenir son permis de construire et de laisser passer les délais de recours. Vous êtes payé à l’acte.
L’obtention du permis est une condition suspensive de la promesse. S’il est refusé, la vente n’a pas lieu et la promesse tombe. Vous retrouvez votre terrain, libre de le proposer à un autre acquéreur. Le promoteur peut aussi déposer un nouveau projet si la promesse le prévoit.
Oui. Vous restez propriétaire jusqu’à l’acte de vente, et vous pouvez donc continuer à y vivre pendant toute la durée de la promesse. La date à laquelle vous libérez la maison se négocie et s’inscrit dans la promesse, ce qui vous laisse le temps de préparer votre déménagement.
En principe, oui : le promoteur demande la signature de tous les indivisaires sur la promesse. Si l’un d’eux refuse, ceux qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent passer par le notaire, puis par le tribunal, pour faire autoriser la vente. La démarche prend du temps : cherchez l’accord en amont.
Avant de répondre à un promoteur, vérifiez ce que le PLU autorise sur votre parcelle et consultez plusieurs acquéreurs. Prévoyez ensuite 12 à 16 mois entre la promesse et l’acte : c’est à l’acte que le notaire vous verse le prix.
Votre terrain fait au moins 2 500 m² dans une commune en zone A, B1 ou B2 ? Obtenir l’évaluation de votre terrain.
Article mis à jour le 26 octobre 2026.
Notre équipe d’experts en valorisation fonciére vous renseigne et vous accompagne dans l’estimation de votre actif immobilier
Estimation gratuite et fiable de vos biens privés ou professionnels
FoncierOnline © 2026 – Tous droits réservés.
