Diplômé de SKEMA Business School, Mehdi Khiari-Bouet a fondé Capitalym, qui commercialise des programmes immobiliers neufs (VEFA). Il a ensuite créé FoncierOnline, qui présente des actifs immobiliers à des investisseurs et à des promoteurs. Son expertise porte sur l'identification d'opportunités foncières, l'estimation d'actifs et l'intermédiation.
Votre usine ferme, déménage vers un site plus adapté, ou vous partez à la retraite sans repreneur pour l’activité. Reste le site : des ateliers, des halls, une cour, parfois des bureaux, sur plusieurs milliers de m².
Vous pensez vendre une usine. Un promoteur y voit autre chose : un terrain où construire, des logements ou des locaux d’activité selon ce que permet le plan local d’urbanisme. C’est ce terrain qu’il achète, et c’est lui qui fait le prix.
Vous raisonnez en outil de production : des machines, des surfaces couvertes, des accès poids lourds. Le promoteur raisonne en surfaces à construire : des logements, ou des locaux d’activité. Il regarde ce qu’il pourra bâtir sur votre parcelle une fois le bâtiment démoli.
La vente d’un site industriel à un promoteur est donc une vente foncière : on vend un sol et ce qu’on a le droit d’y bâtir, pas un bâtiment en état de marche.
Cet article traite de la vente. Pour connaître la valeur de votre bien, voyez comment faire estimer un site industriel.
Les ateliers, les halls et les bureaux seront démolis. Leur état, leur hauteur sous plafond ou leurs équipements ne font pas le prix. Le promoteur compte la démolition parmi ses coûts, comme la dépollution.
N’engagez donc aucun travaux sur le bâtiment avant la vente. Ils vous coûteraient de l’argent sans faire monter le prix.
Les droits à construire sont la surface de plancher que le plan local d’urbanisme (PLU) autorise sur votre parcelle. Plus ils sont élevés, plus le promoteur peut construire, et plus il peut payer le terrain.
La zone du PLU décide aussi de ce qu’on construira. Beaucoup d’usines sont en zone d’activités, et c’est souvent la première question à régler.
« En général, quand un site est situé en zone d’activité, on ne peut développer que de l’immobilier d’entreprise (locaux d’activité, artisanat, commerce) et pas du résidentiel. Sauf s’il y a un changement de PLU prévu par la commune ou l’agglo, mais c’est très rare. »
Mehdi Khiari-Bouet, Capitalym
Ne comptez donc pas sur un passage au logement pour fixer votre prix : en zone d’activités, ce sont les promoteurs de locaux d’activité qui font les offres. Si votre usine est déjà dans une zone qui admet l’habitat collectif, ce sont les promoteurs de logements.
Pour savoir dans quelle zone se trouve votre site, voyez comment vérifier la zone du PLU de votre parcelle.
La localisation compte autant : un site en ville ou en proche périphérie, là où la demande de logements ou de locaux est forte, trouve preneur.
Le promoteur part du prix de vente des futurs logements ou locaux, en retire ses coûts et sa marge, et obtient ce qu’il peut payer pour le terrain. Ce raisonnement à rebours est expliqué pas à pas dans comment un promoteur calcule le prix d’un terrain.
À Persan (95), un terrain à vocation économique de 32 000 m² a été vendu à Pierreval, dans le cadre d’une vente menée avec BNP Paribas Real Estate. Le promoteur y a développé 10 000 m² de locaux d’activité.
Une fois les locataires installés, il a revendu l’ensemble à une foncière. Le terrain n’est pas devenu résidentiel : sa zone ne le permettait pas, et c’est un promoteur d’immobilier d’entreprise qui a fait l’offre.
Quand la valeur tient au terrain, quatre profils d’acquéreurs peuvent faire une offre :
FoncierOnline consulte ces profils sans en privilégier aucun. La zone du PLU dit lesquels feront une offre.
La reprise de votre entreprise et de son activité est une autre opération, avec d’autres acheteurs, qui ne se traite pas ici. Cet article ne parle que du foncier : le terrain et les bâtiments.
Si votre site est trop petit pour un projet neuf, il se vend tel quel à une entreprise qui l’occupera. Voyez alors comment vendre un local d’activité ou un entrepôt.
Les acquéreurs du réseau FoncierOnline posent quatre conditions. Elles valent pour un projet de logements comme pour des locaux d’activité. Pour une usine, la surface est rarement le problème : c’est la commune et la zone du PLU qui font la différence.
Les zones A, B1 et B2 regroupent les communes où le marché du logement est tendu ; le simulateur de Service-Public.fr donne celle de votre commune en quelques secondes. Les sites d’Île-de-France et de Rhône-Alpes passent en premier.
La logistique fait exception. Un terrain ou une friche d’au moins 5 hectares, à destination économique et proche d’un accès autoroutier, peut se trouver hors de ces zones, à condition d’être à 1 heure au plus d’une grande agglomération. Les acquéreurs y développent des plateformes logistiques.
Un site qui ne coche pas ces cases trouvera d’autres acquéreurs, à commencer par les entreprises qui cherchent un site à occuper. FoncierOnline ne les consulte pas : mieux vaut le savoir dès maintenant.
Si votre site est fermé depuis de longues années, la question est différente : voyez comment estimer la valeur d’une friche.
La vente se déroule en deux temps : on choisit un acquéreur et on signe une promesse de vente, puis on attend que les conditions de cette promesse soient levées pour signer l’acte.
La fiscalité de la vente dépend de votre situation, selon que vous détenez le site en direct ou par une société. Regardez la fiscalité d’une vente à un promoteur avant de signer.
La promesse de vente est l’avant-contrat qui fixe le prix, les délais et les conditions. Elle contient des conditions suspensives : des événements dont dépend la vente, ici surtout l’obtention du permis de construire et le résultat des études de sol.
Ces clauses pèsent autant que le prix. Voyez comment négocier les conditions suspensives de la promesse.
Comparez donc les offres sur le prix, mais aussi sur les conditions et les délais. Une offre élevée assortie de conditions lourdes peut se révéler moins sûre qu’une offre plus basse. Prenez le temps de lire les pièges d’une vente à un promoteur.
Entre la promesse et l’acte de vente, comptez en général 12 à 16 mois. Ce temps sert au promoteur à faire ses études de sol, à déposer son permis de construire, à l’obtenir, puis à attendre la fin des délais de recours.
Le prix est fixé à la promesse, mais il n’est versé qu’à la signature de l’acte. Intégrez ce délai dans le financement de votre nouveau site ou de votre départ.
La date à laquelle vous libérez le site se négocie dès la promesse. Si vous déménagez, vous pouvez continuer à produire pendant le délai qui précède l’acte, le temps d’installer votre nouvelle usine.
Calez ce calendrier sur vos obligations d’exploitant : si votre installation est classée, l’arrêt de l’activité se déclare au préfet à l’avance (voir la section suivante).
Vous voulez garder votre activité sur une partie de la parcelle et vendre le reste ? C’est possible si la partie vendue suffit à un projet. Voyez comment vendre une partie seulement de votre terrain.
Beaucoup d’usines sont des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE). Votre dossier le dit : un récépissé de déclaration, une preuve d’enregistrement ou un arrêté d’autorisation, du moins risqué au plus risqué. Ce régime commande vos obligations à l’arrêt.
Vérifiez aussi ce que l’administration sait déjà de votre site sur Géorisques, qui recense les installations classées et les anciens sites industriels.
Le préfet doit être prévenu de l’arrêt un mois avant s’il s’agit d’une déclaration, trois mois avant pour un enregistrement ou une autorisation. Vient ensuite la mise en sécurité, puis la remise en état.
Pour une installation enregistrée ou autorisée, l’usage futur du site se décide en concertation entre l’exploitant, le maire et le propriétaire du terrain. Faute d’accord, la remise en état vise un usage comparable à la dernière activité. Pour une installation déclarée, c’est cet usage comparable qui s’applique.
Vous n’êtes donc pas tenu de rendre le sol compatible avec des logements, sauf si vous l’avez accepté. Adapter le sol à un nouvel usage incombe à celui qui porte le nouveau projet (article L556-1 du code de l’environnement).
L’acquéreur doit recevoir une information écrite sur le passé du site si l’installation était enregistrée ou autorisée (article L514-20 du même code), pas si elle était seulement déclarée.
Un aménageur ou un promoteur peut aussi demander au préfet de se substituer à vous pour réhabiliter le site en vue de son projet, avec votre accord : c’est la procédure du tiers demandeur (article L512-21).
Diagnostic de pollution, mise en sécurité, attestations : ces démarches sont décrites dans les étapes de la dépollution et de la cessation ICPE.
Une pollution industrielle est souvent plus lourde que celle d’un garage, et la règle ne change pas : l’acquéreur finance la dépollution et la déduit du prix. La promesse en fixe le montant après sondages, et tout dépassement réduit le prix final avant de se négocier.
FoncierOnline n’achète pas votre site et ne pousse aucun acquéreur. Votre dossier part en même temps chez des promoteurs de logements et d’immobilier d’entreprise, des bailleurs sociaux et des marchands de biens, et chacun répond avec son offre.
Chaque acquéreur fait son propre calcul, avec son projet et sa lecture du PLU. Mettre plusieurs offres côte à côte fait apparaître le meilleur prix et les meilleures conditions. Vous ne payez aucuns frais d’agence.
Votre usine va fermer ou déménager, dans une commune en zone A, B1 ou B2 ?
Oui. La date de libération du site se négocie dans la promesse de vente. Entre la promesse et l’acte, comptez en général 12 à 16 mois : si vous déménagez, vous pouvez continuer à produire pendant ce délai, puis libérer le site à la date convenue.
Oui, pour y construire de l’immobilier d’entreprise : locaux d’activité, artisanat, commerce. Le logement n’y est pas autorisé, sauf modification du PLU par la commune ou l’agglomération, ce qui est très rare. Le promoteur revend souvent l’ensemble à une foncière une fois les locaux loués.
Non. Le promoteur intègre la démolition à son projet, et il prend le plus souvent la dépollution en charge, son coût venant en déduction du prix. Vos obligations d’exploitant restent les vôtres : notifier l’arrêt de l’activité, mettre le site en sécurité et le remettre en état pour l’usage retenu.
Vous devez remettre le site en état pour l’usage retenu à l’arrêt, en général un usage comparable à votre dernière activité. Vous n’êtes pas tenu de le rendre compatible avec des logements, sauf si vous l’avez accepté. Cette adaptation revient au porteur du nouveau projet (article L556-1 du code de l’environnement).
Oui, en général à une entreprise qui cherche un site à occuper. FoncierOnline ne traite pas ces ventes, sauf pour un terrain d’au moins 5 hectares proche d’une autoroute et à 1 heure au plus d’une grande agglomération, qui peut accueillir une plateforme logistique.
Oui, par écrit, si l’installation était enregistrée ou autorisée (article L514-20 du code de l’environnement). Cette obligation ne vise pas une installation seulement déclarée. Taire un passé industriel ne sert à rien : les sondages de l’acquéreur le mettront au jour.
Article mis à jour le 12 octobre 2026.
Notre équipe d’experts en valorisation fonciére vous renseigne et vous accompagne dans l’estimation de votre actif immobilier
Estimation gratuite et fiable de vos biens privés ou professionnels
FoncierOnline © 2026 – Tous droits réservés.
