Dans le cadre d’une succession, vous avez hérité d’un bien en indivision. Oui, mais voilà, lorsque l’on évoque le sujet de l’indivision d’un terrain ou d’un bien immobilier, les idées reçues sont nombreuses et souvent négatives : difficultés à vendre, conflits entre indivisaires, formalités interminables… Pourtant, le statut de l’indivision présente certains avantages, et surtout, il ne peut être imposé à un indivisaire. Découvrez dans cet article quels sont les moyens de sortir de l’indivision, avec ou sans accord de ses coïndivisaires !

Qu’est-ce qu’un terrain en indivision ?

Le principe de l’indivision

L’indivision est un statut juridique qui permet à plusieurs personnes de disposer d’un droit de propriété sur un même bien. Contrairement à l’usufruit, où le droit de propriété

est démembré, chaque indivisaire exerce un droit de même nature sur le bien, à hauteur du nombre de quotes-parts qu’il détient.

L’indivision conventionnelle

Ce type d’indivision résulte de la signature d’un acte volontaire entre les indivisaires, appelé convention d’indivision. On peut notamment citer l’exemple du couple de concubins qui souhaite acquérir ensemble un bien immobilier.

L’indivision légale

L’indivision peut également naître de plein droit après un fait générateur prévu par la loi, comme dans le cas d’une succession. Dans cette hypothèse, le fait générateur est le décès d’un individu, qui entraîne automatiquement la mise en place d’une indivision entre ses héritiers, souvent frères et sœurs. 

Si la succession porte sur un bien immobilier, la signature d’une convention, établie par un notaire, est obligatoire. Sa durée de validité peut être indéterminée ou déterminée, dans une limite de 5 années renouvelables.

Les avantages de l’indivision

Le statut de l’indivision présente certains atouts tels que :

• La possibilité offerte aux indivisaires d’acquérir un bien d’une valeur supérieure à leur capacité financière propre.
• Le partage des taxes et des frais d’entretien entre tous les indivisaires.
• La facilité de mise en place.

Les inconvénients de l’indivision

Il s’agit cependant d’un statut qui peut susciter de l’inquiétude, car il entraîne certains désagréments :

• La nécessité d’obtenir l’accord de tous les indivisaires pour prendre des décisions importantes concernant le bien.
• Les risques de conflits liés à la gestion partagée du bien entre indivisaires.
• L’obligation de s’acquitter du montant des charges et des taxes liées au bien au prorata de sa quote-part, lorsque le partage est inégal.

Comment sortir de l’indivision ?

L’article 815 du Code civil dispose que « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Un indivisaire ne peut donc pas se voir contraint de conserver sa quote-part par les coïndivisaires.

Sortie de l’indivision en cas d’accord des coïndivisaires

Si la sortie de l’indivision est souhaitée par l’ensemble des indivisaires, ceux-ci peuvent choisir d’un commun accord de vendre le bien indivis. Dans le cas où seul l’un des indivisaires envisage la sortie de l’indivision, il lui faudra vendre sa quote-part.

La vente de sa quote-part aux autres indivisaires

S’agissant d’une sortie de l’indivision à l’amiable, ce type de vente ne nécessite pas de démarche spécifique. Elle implique cependant pour le vendeur de s’acquitter :

• De la contribution de sécurité immobilière, dont le montant s’élève à 0,10 % du prix de vente de la quote-part.
• Du droit de partage, dont le montant est fixé à 2,50 % de la valeur du bien partagé.

La vente de sa quote-part à un tiers

Il est tout à fait possible de vendre sa quote-part à un tiers pour sortir de l’indivision. Toutefois, les coïndivisaires disposent d’un droit de préemption sur la transaction. C’est pourquoi la loi impose qu’ils soient notifiés du projet de vente par voie d’huissier. 

À réception de la notification, ils disposent d’un délai d’un mois pour formuler une offre d’acquisition concurrente. La vente doit alors être réalisée dans les 2 mois, sans quoi l’indivisaire vendeur est libre de finaliser la transaction avec le tiers acquéreur.

La vente du terrain en indivision

La vente d’un terrain indivis dans sa globalité nécessite l’accord de l’ensemble des coïndivisaires. L’indivisaire à l’origine du projet de vente, à un particulier ou à un promoteur par exemple, doit informer ses coïndivisaires par voie d’huissier, qui ont 3 mois pour approuver la vente.

En cas d’accord, la transaction peut être finalisée par les démarches classiques. Chaque indivisaire perçoit alors la fraction du prix de vente correspondant à ses droits de propriété dans l’indivision.

Le partage amiable

Avant de procéder au partage à l’amiable, le terrain indivis doit faire l’objet d’une évaluation. Une fois l’accord de tous les coïndivisaires obtenu, le terrain est découpé en lots, répartis entre les différents propriétaires en fonction de leurs droits respectifs.

Si la valeur du lot attribué à un indivisaire est supérieure à la valeur de sa part dans l’indivision, celui-ci devra indemniser les coïndivisaires lésés par le versement d’une soulte.

Sortie de l’indivision en cas de désaccord des coïndivisaires

La vente du terrain en indivision sous contrôle judiciaire

C’est le Tribunal de grande instance qui est compétent pour assurer le contrôle judiciaire de la vente d’un terrain en indivision.

Il peut être saisi :

• Si moins des 2/3 des indivisaires ont donné leur accord pour la vente du bien indivis.
• S’il constate que la cession ne porte pas d’atteinte excessive aux intérêts et aux droits des indivisaires, le juge peut se prononcer en faveur d’une vente aux enchères. La somme récoltée est alors répartie entre les indivisaires, à hauteur de la valeur de leur quote-part.

Le partage judiciaire

En cas de contestation du projet de partage, un ou plusieurs coïndivisaires peuvent saisir le tribunal judiciaire afin qu’un juge veille au bon déroulement et à l’équité du partage. S’il constate que le bien ne peut être divisé, il peut en ordonner la vente. Celle-ci se déroule alors dans les mêmes conditions que la vente sous contrôle judiciaire.

Les moyens de sortir de l’indivision d’un terrain ou d’un bien sont donc nombreux. Si vous choisissez d’opter pour la vente, pensez à nous contacter pour obtenir une évaluation de la valeur réelle de votre bien !

Si un ou plusieurs indivisaires ne se sont pas prononcés à la réception de la notification du projet de vente.

Vous êtes propriétaire de bureaux que vous souhaitez vendre ? Votre immeuble tertiaire n’est pas exploité dans sa totalité ? Alors peut-être devriez-vous songer à créer un espace de coworking pour valoriser votre bien. À l’heure où l’immobilier flexible séduit de plus en plus d’acquéreurs, voyons comment ce type d’aménagement peut faire la différence sur le marché de l’immobilier de bureau !

Essor du coworking : quel impact sur le marché de l’immobilier de bureau ?

Qu’est-ce que le coworking ?

On parle de coworking lorsque des professionnels indépendants, ou des salariés issus d’entreprises distinctes partagent un même espace de travail. L’idée est que chacun puisse disposer d’un poste de travail équipé, et profiter d’équipements communs destinés à favoriser les échanges.

Pourquoi le coworking est-il en plein essor ?

Le premier espace de coworking en France a ouvert en 2008, mais le concept a longtemps suscité la méfiance. Pourtant, quinze ans plus tard, son succès n’est plus à démontrer. On comptait 1 700 espaces de coworking en France en 2019, contre 2 800 en 2022, soit une augmentation de près de 60 % !

Une tendance qui ne semble pas près de s’essouffler, à en croire les prévisions de l’institut d’études Xerfi pour les années à venir :

• progression de 25 % du chiffre d’affaires des opérateurs du coworking en 2022,
• doublement des surfaces exploitées par les leaders du secteur entre 2019 et 2024.

Quels sont les facteurs qui expliquent le succès du coworking ?

L’essor du coworking s’explique par la combinaison de plusieurs facteurs, dont :

• Des progrès technologiques permettant de travailler à partir d’une simple connexion.
• Le développement du télétravail, notamment depuis la crise sanitaire liée au COVID.
• La crise économique incitant à la mutualisation des coûts.
• L’évolution des modes de travail, et la recherche croissante de liberté et de flexibilité.
• Le besoin de rompre l’isolement des travailleurs indépendants.

Quel impact sur le marché de l’immobilier de bureau ?

Un facteur d’attractivité

La présence d’un espace de coworking dans un immeuble ou dans un quartier devient un critère de sélection pour les futurs acquéreurs. Perçue comme un gage de dynamisme, elle constitue désormais un véritable facteur d’attractivité pour un bien immobilier.

L’émergence de nouveaux acteurs

Au départ, le schéma classique de gestion d’un coworking est celui d’un opérateur spécialisé qui loue un espace à un propriétaire privé, l’aménage, et le met à disposition de travailleurs indépendants à travers un contrat de prestation de service. 

Un premier virage a été opéré lorsque des opérateurs ont choisi de devenir investisseurs-occupants, pour sécuriser leur activité. Et depuis quelques années, on observe l’arrivée de nouveaux acteurs sur le marché : 

• Des investisseurs privés à la recherche de biens vacants pour développer leur propre activité de coworking.
• Des investisseurs institutionnels souhaitant élargir ou valoriser leur patrimoine.
• Des collectivités désireuses de dynamiser leur territoire.
• Des promoteurs aspirant à rendre leurs programmes plus attractifs (Bouygues, Nexity…)
• Des foncières qui cherchent à valoriser des locaux inoccupés.

L’impact géographique

Paris et l’Île-de-France ont longtemps concentré les principaux investissements, mais de nombreux projets se développent maintenant en métropoles de région (Bordeaux, Lyon, Lille, Nantes, Marseille…), et dans des agglomérations de plus petite envergure.

Le développement de la valeur d’usage comme critère de sélection

Avec le coworking, la valeur d’usage est devenue un critère de sélection primordial pour les professionnels de l’immobilier d’entreprise. Cela signifie que le bien doit être évalué en fonction de sa valeur matérielle, mais aussi au regard de son utilité par rapport à la demande et aux besoins des entreprises. 

Les services liés au coworking (confort, accessibilité, connectivité…) ne servent donc plus uniquement à améliorer l’expérience utilisateur, mais impactent directement la valeur économique du bien sur le marché.

Pourquoi adapter ses bureaux en espace de coworking ? 

Aménager ses bureaux en espace de coworking pour valoriser son bien

Rendre l’espace attractif 

Pas toujours facile de se projeter lorsque l’on parle d’immobilier de bureau, notamment pour des plateaux de plusieurs milliers de mètres carrés. Ces grands espaces vides, parfois défraîchis par de longues périodes d’inexploitation, peuvent effrayer les acquéreurs par leur taille et par l’importance des travaux à réaliser. Un aménagement en espace de coworking est un bon moyen de révéler le potentiel du bien !

La flexibilité comme nouveau critère d’évaluation d’un immeuble de bureau

Coworking, bureaux partagés, tiers lieux, flex office… Ces nouveaux modèles d’organisation du travail ont fait de la flexibilité et la réversibilité des critères déterminants pour l’évaluation de la valeur d’un immeuble tertiaire. Proposer à la vente un bien modulable permet d’envisager une valorisation supérieure et, bien souvent, de tirer son épingle du jeu face à la concurrence.

Un investissement rentable ?

Un propriétaire vendeur d’un bien à usage de bureau qui investit dans le coworking peut espérer récolter certains bénéfices :

• multiplication des prospects,
• déclenchement plus rapide de l’acte d’achat, 
• meilleure valorisation du bien,
• optimisation d’espaces vacants en attendant la vente.

En faisant les bons choix d’aménagement, l’opération peut donc se révéler particulièrement rentable !

Pour en savoir plus, découvrez comment évaluer la valeur d’un immeuble de bureaux.

Éviter la vacance grâce au coworking

Le coworking permet aux propriétaires d’immeubles de bureaux d’optimiser le taux d’occupation de leurs locaux, et d’éviter la vacance. Une opportunité qui n’est pas réservée à ceux qui souhaitent se lancer dans une activité de coworking sur le long terme, mais qui peut aussi séduire les propriétaires :

• toujours à la recherche d’acquéreurs pour leur bien,
• engagés dans une longue procédure avant de pouvoir mettre leurs locaux en
• vente (en cas de succession par exemple),
• dont le bien est en attente d’une restructuration lourde.

Comment transformer des bureaux en espace de coworking ?

Comment savoir si un bien est adapté au coworking ?

Si la promesse de valoriser son immeuble de bureaux en espace de coworking est alléchante, attention de ne pas se tromper : tous les biens ne sont pas adaptés !

La localisation et l’accessibilité

Les espaces de bureaux partagés ne sont plus réservés aux centres d’affaires des grandes villes, et pourraient même devenir un important levier de redynamisation de quartiers excentrés en perte de vitesse. Toutefois, l’emplacement et la facilité d’accès restent des critères de rentabilité importants. Sans demande sur le secteur, même les équipements et services les plus qualitatifs ne suffiront pas à attirer les travailleurs !

L’espace

Le coworking ne se limite pas aux grandes surfaces, mais il faut garder à l’esprit la nécessité de prévoir des espaces d’échange (salle de repos, machine à café, coin repas…).

La qualité du réseau

Une excellente connexion internet, ainsi qu’un réseau informatique et téléphonique performant, sont bien entendu indispensables dans tout espace de coworking !

Quels aménagements prévoir pour adapter des bureaux en espace de coworking ?

Des zones dédiées au travail

Facilitateur d’échanges et de partage, l’open space s’adapte particulièrement bien au coworking. Cependant, quand la surface le permet, il peut être intéressant de varier l’offre avec : 

• des bureaux ouverts,
• des bureaux fermés par des séparateurs ou cloisons amovibles,
• des espaces permettant de s’isoler phoniquement,
• des salles de réunion.

Des zones de vie et de détente

Salle de repos, kitchenette, réfectoire, salle de sport, cafétéria, espace ludique… Ce type d’espace est souvent déterminant dans le choix des utilisateurs, en particulier en cas de concurrence dans le même secteur géographique.

Des équipements et du mobilier adaptés

L’utilisateur d’un espace de coworking doit pouvoir y trouver des conditions de travail optimales, à commencer par : 

• des bureaux spacieux permettant de poser ses dossiers et son matériel,
• des chaises de bureau confortables,
• des prises et ports USB en quantité suffisante,
• des imprimantes, photocopieurs et scanners,
• des casiers sécurisés…

Quelles sont les précautions à prendre pour transformer ses bureaux en coworking ?

Selon l’usage des locaux, un espace de coworking peut être classé : 

• En ERP (établissement recevant du public), avec obligation de se conformer aux règles d’accessibilité aux handicapés, aux règles de sécurité incendie, et d’obtenir une autorisation délivrée par l’autorité administrative.
• En ERT (établissement recevant des travailleurs) s’il ne reçoit pas de visiteurs extérieurs non identifiés. Dans ce cas, c’est la réglementation du Code du travail qui s’applique.

Quel que soit le statut choisi, il est fortement conseillé de se faire accompagner par des professionnels. 

L’immobilier de bureau est donc en pleine mutation, mettez toutes les chances de votre côté en adaptant votre bien aux nouvelles exigences du marché !