Vous êtes propriétaire de bureaux que vous souhaitez vendre ? Votre immeuble tertiaire n’est pas exploité dans sa totalité ? Alors peut-être devriez-vous songer à créer un espace de coworking pour valoriser votre bien. À l’heure où l’immobilier flexible séduit de plus en plus d’acquéreurs, voyons comment ce type d’aménagement peut faire la différence sur le marché de l’immobilier de bureau !
On parle de coworking lorsque des professionnels indépendants, ou des salariés issus d’entreprises distinctes partagent un même espace de travail. L’idée est que chacun puisse disposer d’un poste de travail équipé, et profiter d’équipements communs destinés à favoriser les échanges.
Le premier espace de coworking en France a ouvert en 2008, mais le concept a longtemps suscité la méfiance. Pourtant, quinze ans plus tard, son succès n’est plus à démontrer. On comptait 1 700 espaces de coworking en France en 2019, contre 2 800 en 2022, soit une augmentation de près de 60 % !
Une tendance qui ne semble pas près de s’essouffler, à en croire les prévisions de l’institut d’études Xerfi pour les années à venir :
L’essor du coworking s’explique par la combinaison de plusieurs facteurs, dont :
La présence d’un espace de coworking dans un immeuble ou dans un quartier devient un critère de sélection pour les futurs acquéreurs. Perçue comme un gage de dynamisme, elle constitue désormais un véritable facteur d’attractivité pour un bien immobilier.
Au départ, le schéma classique de gestion d’un coworking est celui d’un opérateur spécialisé qui loue un espace à un propriétaire privé, l’aménage, et le met à disposition de travailleurs indépendants à travers un contrat de prestation de service.
Un premier virage a été opéré lorsque des opérateurs ont choisi de devenir investisseurs-occupants, pour sécuriser leur activité. Et depuis quelques années, on observe l’arrivée de nouveaux acteurs sur le marché :
Paris et l’Île-de-France ont longtemps concentré les principaux investissements, mais de nombreux projets se développent maintenant en métropoles de région (Bordeaux, Lyon, Lille, Nantes, Marseille…), et dans des agglomérations de plus petite envergure.
Avec le coworking, la valeur d’usage est devenue un critère de sélection primordial pour les professionnels de l’immobilier d’entreprise. Cela signifie que le bien doit être évalué en fonction de sa valeur matérielle, mais aussi au regard de son utilité par rapport à la demande et aux besoins des entreprises.
Les services liés au coworking (confort, accessibilité, connectivité…) ne servent donc plus uniquement à améliorer l’expérience utilisateur, mais impactent directement la valeur économique du bien sur le marché.
Pas toujours facile de se projeter lorsque l’on parle d’immobilier de bureau, notamment pour des plateaux de plusieurs milliers de mètres carrés. Ces grands espaces vides, parfois défraîchis par de longues périodes d’inexploitation, peuvent effrayer les acquéreurs par leur taille et par l’importance des travaux à réaliser. Un aménagement en espace de coworking est un bon moyen de révéler le potentiel du bien !
Coworking, bureaux partagés, tiers lieux, flex office… Ces nouveaux modèles d’organisation du travail ont fait de la flexibilité et la réversibilité des critères déterminants pour l’évaluation de la valeur d’un immeuble tertiaire. Proposer à la vente un bien modulable permet d’envisager une valorisation supérieure et, bien souvent, de tirer son épingle du jeu face à la concurrence.
Un propriétaire vendeur d’un bien à usage de bureau qui investit dans le coworking peut espérer récolter certains bénéfices :
En faisant les bons choix d’aménagement, l’opération peut donc se révéler particulièrement rentable !
Pour en savoir plus, découvrez comment évaluer la valeur d’un immeuble de bureaux.
Le coworking permet aux propriétaires d’immeubles de bureaux d’optimiser le taux d’occupation de leurs locaux, et d’éviter la vacance. Une opportunité qui n’est pas réservée à ceux qui souhaitent se lancer dans une activité de coworking sur le long terme, mais qui peut aussi séduire les propriétaires :
Si la promesse de valoriser son immeuble de bureaux en espace de coworking est alléchante, attention de ne pas se tromper : tous les biens ne sont pas adaptés !
Les espaces de bureaux partagés ne sont plus réservés aux centres d’affaires des grandes villes, et pourraient même devenir un important levier de redynamisation de quartiers excentrés en perte de vitesse. Toutefois, l’emplacement et la facilité d’accès restent des critères de rentabilité importants. Sans demande sur le secteur, même les équipements et services les plus qualitatifs ne suffiront pas à attirer les travailleurs !
Le coworking ne se limite pas aux grandes surfaces, mais il faut garder à l’esprit la nécessité de prévoir des espaces d’échange (salle de repos, machine à café, coin repas…).
Une excellente connexion internet, ainsi qu’un réseau informatique et téléphonique performant, sont bien entendu indispensables dans tout espace de coworking !
Facilitateur d’échanges et de partage, l’open space s’adapte particulièrement bien au coworking. Cependant, quand la surface le permet, il peut être intéressant de varier l’offre avec :
Salle de repos, kitchenette, réfectoire, salle de sport, cafétéria, espace ludique… Ce type d’espace est souvent déterminant dans le choix des utilisateurs, en particulier en cas de concurrence dans le même secteur géographique.
L’utilisateur d’un espace de coworking doit pouvoir y trouver des conditions de travail optimales, à commencer par :
Selon l’usage des locaux, un espace de coworking peut être classé :
Quel que soit le statut choisi, il est fortement conseillé de se faire accompagner par des professionnels.
L’immobilier de bureau est donc en pleine mutation, mettez toutes les chances de votre côté en adaptant votre bien aux nouvelles exigences du marché !
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