Comment valoriser l’immobilier de bureau grâce au coworking ?

Vous êtes propriétaire de bureaux que vous souhaitez vendre ? Votre immeuble tertiaire n’est pas exploité dans sa totalité ? Alors peut-être devriez-vous songer à créer un espace de coworking pour valoriser votre bien. À l’heure où l’immobilier flexible séduit de plus en plus d’acquéreurs, voyons comment ce type d’aménagement peut faire la différence sur le marché de l’immobilier de bureau !

Essor du coworking : quel impact sur le marché de l’immobilier de bureau ?

Qu’est-ce que le coworking ?

On parle de coworking lorsque des professionnels indépendants, ou des salariés issus d’entreprises distinctes partagent un même espace de travail. L’idée est que chacun puisse disposer d’un poste de travail équipé, et profiter d’équipements communs destinés à favoriser les échanges.

Pourquoi le coworking est-il en plein essor ?

Le premier espace de coworking en France a ouvert en 2008, mais le concept a longtemps suscité la méfiance. Pourtant, quinze ans plus tard, son succès n’est plus à démontrer. On comptait 1 700 espaces de coworking en France en 2019, contre 2 800 en 2022, soit une augmentation de près de 60 % !

Une tendance qui ne semble pas près de s’essouffler, à en croire les prévisions de l’institut d’études Xerfi pour les années à venir :

• progression de 25 % du chiffre d’affaires des opérateurs du coworking en 2022,
• doublement des surfaces exploitées par les leaders du secteur entre 2019 et 2024.

Quels sont les facteurs qui expliquent le succès du coworking ?

L’essor du coworking s’explique par la combinaison de plusieurs facteurs, dont :

• Des progrès technologiques permettant de travailler à partir d’une simple connexion.
• Le développement du télétravail, notamment depuis la crise sanitaire liée au COVID.
• La crise économique incitant à la mutualisation des coûts.
• L’évolution des modes de travail, et la recherche croissante de liberté et de flexibilité.
• Le besoin de rompre l’isolement des travailleurs indépendants.

Quel impact sur le marché de l’immobilier de bureau ?

Un facteur d’attractivité

La présence d’un espace de coworking dans un immeuble ou dans un quartier devient un critère de sélection pour les futurs acquéreurs. Perçue comme un gage de dynamisme, elle constitue désormais un véritable facteur d’attractivité pour un bien immobilier.

L’émergence de nouveaux acteurs

Au départ, le schéma classique de gestion d’un coworking est celui d’un opérateur spécialisé qui loue un espace à un propriétaire privé, l’aménage, et le met à disposition de travailleurs indépendants à travers un contrat de prestation de service. 

Un premier virage a été opéré lorsque des opérateurs ont choisi de devenir investisseurs-occupants, pour sécuriser leur activité. Et depuis quelques années, on observe l’arrivée de nouveaux acteurs sur le marché : 

• Des investisseurs privés à la recherche de biens vacants pour développer leur propre activité de coworking.
• Des investisseurs institutionnels souhaitant élargir ou valoriser leur patrimoine.
• Des collectivités désireuses de dynamiser leur territoire.
• Des promoteurs aspirant à rendre leurs programmes plus attractifs (Bouygues, Nexity…)
• Des foncières qui cherchent à valoriser des locaux inoccupés.

L’impact géographique

Paris et l’Île-de-France ont longtemps concentré les principaux investissements, mais de nombreux projets se développent maintenant en métropoles de région (Bordeaux, Lyon, Lille, Nantes, Marseille…), et dans des agglomérations de plus petite envergure.

Le développement de la valeur d’usage comme critère de sélection

Avec le coworking, la valeur d’usage est devenue un critère de sélection primordial pour les professionnels de l’immobilier d’entreprise. Cela signifie que le bien doit être évalué en fonction de sa valeur matérielle, mais aussi au regard de son utilité par rapport à la demande et aux besoins des entreprises. 

Les services liés au coworking (confort, accessibilité, connectivité…) ne servent donc plus uniquement à améliorer l’expérience utilisateur, mais impactent directement la valeur économique du bien sur le marché.

Pourquoi adapter ses bureaux en espace de coworking ? 

Aménager ses bureaux en espace de coworking pour valoriser son bien

Rendre l’espace attractif 

Pas toujours facile de se projeter lorsque l’on parle d’immobilier de bureau, notamment pour des plateaux de plusieurs milliers de mètres carrés. Ces grands espaces vides, parfois défraîchis par de longues périodes d’inexploitation, peuvent effrayer les acquéreurs par leur taille et par l’importance des travaux à réaliser. Un aménagement en espace de coworking est un bon moyen de révéler le potentiel du bien !

La flexibilité comme nouveau critère d’évaluation d’un immeuble de bureau

Coworking, bureaux partagés, tiers lieux, flex office… Ces nouveaux modèles d’organisation du travail ont fait de la flexibilité et la réversibilité des critères déterminants pour l’évaluation de la valeur d’un immeuble tertiaire. Proposer à la vente un bien modulable permet d’envisager une valorisation supérieure et, bien souvent, de tirer son épingle du jeu face à la concurrence.

Un investissement rentable ?

Un propriétaire vendeur d’un bien à usage de bureau qui investit dans le coworking peut espérer récolter certains bénéfices :

• multiplication des prospects,
• déclenchement plus rapide de l’acte d’achat, 
• meilleure valorisation du bien,
• optimisation d’espaces vacants en attendant la vente.

En faisant les bons choix d’aménagement, l’opération peut donc se révéler particulièrement rentable !

Éviter la vacance grâce au coworking

Le coworking permet aux propriétaires d’immeubles de bureaux d’optimiser le taux d’occupation de leurs locaux, et d’éviter la vacance. Une opportunité qui n’est pas réservée à ceux qui souhaitent se lancer dans une activité de coworking sur le long terme, mais qui peut aussi séduire les propriétaires :

• toujours à la recherche d’acquéreurs pour leur bien,
• engagés dans une longue procédure avant de pouvoir mettre leurs locaux en
• vente (en cas de succession par exemple),
• dont le bien est en attente d’une restructuration lourde.

Comment transformer des bureaux en espace de coworking ?

Comment savoir si un bien est adapté au coworking ?

Si la promesse de valoriser son immeuble de bureaux en espace de coworking est alléchante, attention de ne pas se tromper : tous les biens ne sont pas adaptés !

La localisation et l’accessibilité

Les espaces de bureaux partagés ne sont plus réservés aux centres d’affaires des grandes villes, et pourraient même devenir un important levier de redynamisation de quartiers excentrés en perte de vitesse. Toutefois, l’emplacement et la facilité d’accès restent des critères de rentabilité importants. Sans demande sur le secteur, même les équipements et services les plus qualitatifs ne suffiront pas à attirer les travailleurs !

L’espace

Le coworking ne se limite pas aux grandes surfaces, mais il faut garder à l’esprit la nécessité de prévoir des espaces d’échange (salle de repos, machine à café, coin repas…).

La qualité du réseau

Une excellente connexion internet, ainsi qu’un réseau informatique et téléphonique performant, sont bien entendu indispensables dans tout espace de coworking !

Quels aménagements prévoir pour adapter des bureaux en espace de coworking ?

Des zones dédiées au travail

Facilitateur d’échanges et de partage, l’open space s’adapte particulièrement bien au coworking. Cependant, quand la surface le permet, il peut être intéressant de varier l’offre avec : 

• des bureaux ouverts,
• des bureaux fermés par des séparateurs ou cloisons amovibles,
• des espaces permettant de s’isoler phoniquement,
• des salles de réunion.

Des zones de vie et de détente

Salle de repos, kitchenette, réfectoire, salle de sport, cafétéria, espace ludique… Ce type d’espace est souvent déterminant dans le choix des utilisateurs, en particulier en cas de concurrence dans le même secteur géographique.

Des équipements et du mobilier adaptés

L’utilisateur d’un espace de coworking doit pouvoir y trouver des conditions de travail optimales, à commencer par : 

• des bureaux spacieux permettant de poser ses dossiers et son matériel,
• des chaises de bureau confortables,
• des prises et ports USB en quantité suffisante,
• des imprimantes, photocopieurs et scanners,
• des casiers sécurisés…

Quelles sont les précautions à prendre pour transformer ses bureaux en coworking ?

Selon l’usage des locaux, un espace de coworking peut être classé : 

• En ERP (établissement recevant du public), avec obligation de se conformer aux règles d’accessibilité aux handicapés, aux règles de sécurité incendie, et d’obtenir une autorisation délivrée par l’autorité administrative.
• En ERT (établissement recevant des travailleurs) s’il ne reçoit pas de visiteurs extérieurs non identifiés. Dans ce cas, c’est la réglementation du Code du travail qui s’applique.

Quel que soit le statut choisi, il est fortement conseillé de se faire accompagner par des professionnels. 

L’immobilier de bureau est donc en pleine mutation, mettez toutes les chances de votre côté en adaptant votre bien aux nouvelles exigences du marché !