Vous avez un terrain à vendre et souhaitez le céder dans les meilleures conditions ? La division parcellaire peut être un bon moyen d’optimiser la vente ! Maximiser votre plus-value ou séduire un nombre d’acquéreurs plus important, les avantages de la division foncière sont nombreux. Mais est-ce vraiment la solution qu’il vous faut, et comment la mettre en pratique ? Grâce à notre guide complet, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la division parcellaire !
Se lancer dans une telle procédure d’urbanisme peut faire peur. Et pourtant, elle présente de nombreux avantages et sa mise en pratique est très facile !
En urbanisme, la division parcellaire désigne le fait de découper un terrain constructible en plusieurs parcelles, en vue d’une vente totale ou partielle.
Diviser son terrain préalablement à la vente peut notamment être une solution pour :
La division d’un terrain présente un intérêt certain pour le propriétaire, puisqu’elle permet de vendre plus rapidement une parcelle dont la taille et le prix pourraient freiner les acheteurs, et de générer une plus-value plus importante qu’avec une vente unique.
Ce type d’opération est également profitable aux communes, qui bénéficient ainsi de rentrées fiscales supplémentaires. Elles y sont donc en général plutôt favorables !
Enfin, depuis la loi Alur entrée en vigueur en 2014, la division foncière est devenue un outil important de la lutte contre l’étalement urbain en France. En supprimant le coefficient d’occupation des sols et l’exigence d’une superficie minimum pour détacher un lot, le législateur a fortement encouragé la densification urbaine.
Difficile de définir le montant prévisionnel des frais engendrés par la division parcellaire, car il dépend des spécificités du projet étudié. Plusieurs postes de dépenses sont cependant à prévoir.
Réalisé par un géomètre-expert, il s’agit d’une étape préalable à toute division parcellaire. Son prix dépend du nombre de parcelles à délimiter, et de la surface du terrain. En moyenne, il faut compter entre 800 et 2 000 euros.
Si elle n’est pas obligatoire, l’étude de faisabilité est recommandée pour certains projets de construction, notamment afin d’appuyer la demande de certificat d’urbanisme opérationnel auprès de la mairie. Là encore son coût varie en fonction du projet envisagé, la fourchette moyenne se situant entre 200 et 1 500 euros.
La division et la vente d’un terrain sont soumises à l’application de diverses taxes. Par exemple :
Pour lancer un projet de division, il convient préalablement de s’assurer que le terrain est divisible, et que l’éventuel projet de construction est réalisable.
Il s’agit de la première étape indispensable avant d’envisager la division parcellaire d’un terrain, car ces contraintes peuvent avoir un impact déterminant sur le projet envisagé. Un projet de construction sera par exemple plus difficile à imaginer sur un terrain en angle ou en pente, que sur un terrain plat et facilement accessible.
Les risques naturels pesant sur le terrain peuvent également rendre la réalisation du projet compliquée, voire impossible, c’est pourquoi il convient de consulter le PPRN (plan de prévention des risques naturels) ou le PPRI (plan de prévention du risque d’inondation) avant tout projet de division parcellaire.
Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, le plan local d’urbanisme (PLU) remplace le plan d’occupation des sols (POS), pour définir les règles d’aménagement et d’utilisation des sols à l’échelle communale (ou du groupement de communes).
Composé d’une partie règlementaire et de pièces graphiques, le PLU répertorie l’ensemble des règles d’urbanisme applicables au terrain : affectation des sols (zones agricoles, zones constructibles…), emplacement des voies publiques, règles de constructibilité…
Le plan local d’urbanisme permet en principe également de savoir si le terrain se situe en secteur protégé, remarquable ou classé, et nécessite d’être soumis aux Architectes des bâtiments de France, ou d’obtenir une autorisation spécifique.
Si la consultation du PLU constitue une bonne entrée en matière, l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel est fortement conseillée lorsque la division parcellaire s’inscrit dans un projet de construction.
Délivré par la mairie, le certificat d’urbanisme permet de connaître de manière certaine les règles d’urbanisme applicables à un terrain. On dit qu’il est informatif lorsqu’il ne porte pas sur la réalisation d’un projet en particulier, et qu’il se contente de fournir des renseignements généraux et objectifs.
A contrario, le certificat d’urbanisme opérationnel permet de s’assurer que le projet envisagé est réalisable. Même s’il ne vaut pas autorisation d’urbanisme, il garantit une certaine stabilité en figeant l’ensemble des renseignements qu’il fournit pendant une durée de 18 mois à compter de sa délivrance (règles d’urbanisme en vigueur, montant des taxes…).
Cette opération de délimitation ne peut être réalisée que par un géomètre-expert relevant de l’Ordre des architectes. Elle consiste à identifier et à matérialiser, par des éléments physiques (bornes, piquets, marques…), la limite séparative entre 2 propriétés contiguës.
Le bornage doit obligatoirement être réalisé de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence des voisins, qui auront été convoqués en amont. En cas de désaccord, un bornage judiciaire peut également être sollicité auprès du tribunal de grande instance.
À la fin de l’entrevue, un PV de bornage est signé par l’ensemble des parties. Il permettra au géomètre de réaliser le plan de bornage, pour réaliser les formalités notariales et cadastrales liées à la procédure de division parcellaire.
Également établi par un géomètre-expert, le DMPC, ou document d’arpentage permet d’obtenir les nouveaux numéros de parcelles auprès du service du cadastre. Indispensable à la vente des lots, il doit également être adressé au notaire chargé de la vente.
La nature de l’autorisation administrative à solliciter dépend de l’objectif de la division, des spécificités du terrain, et des caractéristiques du projet envisagé.
Cette procédure administrative autorise le détachement d’un terrain à construire, à condition que le projet réponde à 2 critères cumulatifs :
Le dossier de déclaration préalable doit être déposé auprès du service urbanisme de la mairie. Il comprend :
Le délai d’instruction d’une demande de déclaration préalable de division est d’un mois, l’absence de réponse de l’administration dans ce délai valant non-opposition.
Réservé aux divisions parcellaires plus complexes, le permis d’aménager concerne les opérations :
Le délai d’instruction d’un permis d’aménager est de 3 mois, l’absence de réponse de l’administration dans ce délai valant permis tacite.
La demande doit être adressée au service urbanisme de la mairie avec a minima :
Des pièces supplémentaires peuvent être demandées, selon la nature ou la situation du projet.
Le recours au permis de division est obligatoire en cas de travaux sur une unité foncière qui doit être divisée en fin de travaux.
Le demande de permis de construire valant division s’effectue en mairie, à l’aide du même formulaire CERFA que pour un permis de construire classique. À l’appui de la demande, il est toutefois nécessaire de fournir 2 pièces supplémentaires :
Propriétaire d’un terrain, vous êtes séduit par la procédure de division parcellaire ? Alors, n’attendez plus, et commencez par faire évaluer la valeur réelle de votre terrain.
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