Vous avez hérité d’un bien immobilier (terrain, maison, immeuble…) dans le cadre d’une succession et vous envisagez de le vendre ? Découvrez dans cet article quelles sont les formalités préalables dont il faudra vous acquitter, et faites le point sur le montant des frais que vous pourriez avoir à supporter.
Si vous êtes l’unique héritier du bien, rien ne s’oppose à sa mise en vente. Vous devez vous rapprocher d’un notaire afin de faire établir une attestation immobilière, qui vous identifie officiellement comme le nouveau propriétaire. Vous êtes ensuite libre de procéder à la vente, dans le respect des dispositions prévues par la loi.
En cas d’indivision successorale, la vente reste possible, mais sa réalisation dépend de la volonté de chacun des cohéritiers.
La vente d’un bien immobilier en cas d’accord des héritiers
Si l’héritier à l’origine du projet recueille l’accord de l’ensemble de ses coïndivisaires, la vente du bien immobilier se déroule selon les démarches classiques. Le montant du prix de vente est réparti en fonction des droits de propriété dont chacun dispose dans l’indivision.
La vente d’un bien immobilier en cas de désaccord des héritiers
Si tous les héritiers n’ont pas donné leur accord pour la transaction, le tribunal de grande instance peut être saisi et pourra procéder à la vente judiciaire du bien si :
En cas de décès donnant lieu à une succession, les héritiers doivent transmettre au fisc, dans les 6 mois suivant la date du décès, une déclaration de succession. Ce délai est porté à 12 mois pour un décès hors de France. Cette obligation ne s’applique pas :
La déclaration de succession liste l’ensemble des biens constituant l’héritage et précise leur valeur vénale. Elle indique également les éventuelles donations antérieures au décès.
La valeur vénale déclarée correspond à la valeur marchande estimée si le bien était vendu sur le marché immobilier au moment de la succession. Son montant fait l’objet d’un contrôle par les services du fisc. Il doit être fixé rigoureusement, idéalement à l’aide de professionnels
Valeur vénale sous-évaluée
Si le montant de la vente est supérieur à la valeur vénale indiquée dans la déclaration de succession, le fisc peut procéder à une nouvelle évaluation dans un délai n’excédant pas 3 ans. Des droits de succession complémentaires peuvent alors être réclamés aux héritiers vendeurs.
Valeur vénale surévaluée
Si le bien immobilier est vendu moins cher que le montant de la valeur vénale estimée, les héritiers peuvent saisir le fisc pour obtenir la restitution d’une partie des droits de succession. Il leur appartient toutefois de démontrer que l’évaluation de la valeur vénale initiale était erronée.
Rectification de la valeur vénale
Si vous vous apercevez, avant la vente, que le montant de la valeur vénale déclaré est incorrect, vous pouvez procéder à une déclaration de succession rectificative.
En principe, le terme de plus-value désigne la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition. Mais, en cas de succession :
La plus-value immobilière sur la vente d’un bien issu d’une succession est imposée à :
Les exonérations et abattements de l’imposition sur plus-value
Exonération liée à la valeur du bien
La plus-value est exonérée d’impôt lorsque le montant du prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 euros.
Abattement lié à la durée de détention du bien
Plus la vente du bien intervient rapidement après le décès, plus le montant de l’impôt sur la plus-value est élevé :
Il est possible de bénéficier d’abattements exceptionnels en cas de vente de terrains à bâtir ou d’opération de démolition-reconstruction en zone tendue, ou sur un territoire en phase de revitalisation.
Le montant des droits de succession
Si la valeur du bien est supérieure à 100 000 euros, les héritiers doivent s’acquitter de droits de succession, dont le montant dépend de la valeur vénale du bien. Il se calcule selon un barème progressif :
Les cas d’exonération des droits de succession
Les époux, conjoints et partenaires de PACS, sont exonérés des droits de succession. Les frères et sœurs du défunt peuvent également bénéficier d’une exonération, sous certaines conditions.
Certains coûts liés à la vente peuvent être déduits du montant de la plus-value taxable ou des frais de succession (honoraires du notaire, frais de succession, prix des diagnostics obligatoires, frais de bornage…). Pensez à vous renseigner !
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