Achat des murs commerciaux : tout ce que vous devez savoir
Que ce soit pour exercer sa propre activité commerciale ou dans le but de réaliser un investissement locatif, l’achat de murs commerciaux présente de nombreux avantages. Mais comment faire pour en tirer le meilleur parti, et surtout comment s’assurer de réaliser une transaction en bonne et due forme ? Retrouvez tous les conseils de nos experts dans cet article !
Quelles différences entre murs commerciaux et fonds de commerce ?
La notion de murs commerciaux
On utilise la notion de murs commerciaux, ou murs de boutique, pour désigner le bien immobilier dans lequel est exercée une activité commerciale (vente de biens, prestations de service, négoce…).
Les locaux commerciaux sont considérés comme des ERP (établissements recevant du public) et, à ce titre, sont soumis à des obligations strictes de sécurité et d’accessibilité.
La notion de fonds de commerce
Le fonds de commerce est un bien mobilier constitué à la fois d’éléments corporels (les meubles, les équipements, le matériel, les marchandises…) et d’éléments incorporels (la clientèle, le nom du commerce, l’enseigne, le droit au bail…).
Concrètement, les murs commerciaux correspondent donc au local commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce.
La propriété des murs commerciaux et du fonds de commerce
L’exploitation du fonds de commerce peut être assurée soit directement par le propriétaire des murs, soit par simple locataire. Dans le second cas, le propriétaire des locaux et l’exploitant sont liés par un contrat de bail commercial.
Le statut des baux commerciaux impose notamment :
- Un contrat de bail d’une durée minimale de 9 ans.
- Un droit au renouvellement automatique du bail à l’issue du délai de 9 ans.
- Le versement d’une indemnité d’éviction au locataire en l’absence de renouvellement.
Pourquoi investir dans des murs commerciaux ?
Acheter un local commercial dans le cadre d’un investissement locatif
Un investissement rentable
L’un des principaux avantages de l’acquisition de murs commerciaux tient à son rendement annuel particulièrement intéressant, par rapport à d’autres types de biens. On considère en effet que la rentabilité moyenne d’un investissement locatif s’élève à :
- environ 3 à 5 % pour un local d’habitation,
- environ 4 à 6 % pour un local de bureaux,
- environ 8 à 10 % pour un local commercial.
Un investissement sécurisé
Au-delà de son excellent taux de rentabilité moyen, ce type d’investissement est souvent considéré comme moins risqué que dans le secteur de l’habitation par les investisseurs. Cette tranquillité d’esprit s’explique notamment par :
- Une durée de bail supérieure.
- L’absence d’obligation de respecter une trêve hivernale.
- Des possibilités de recours plus simples en cas de manquement du locataire à ses obligations.
Attention toutefois, en cas de refus de renouvellement du bail par le bailleur à l’issue du délai de 9 ans, celui-ci est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire afin de le dédommager.
Un moyen de diversifier ses revenus
L’achat de murs commerciaux permet de bénéficier de revenus fonciers, et ce même si l’entreprise exploitante met fin à son activité (à condition de trouver un nouveau preneur à bail bien entendu).
Ce type de transaction peut par exemple être envisagé pour développer et diversifier son patrimoine, en vue de préparer sa retraite.
Une fixation libre du loyer
Le montant du loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire au moment de la signature du contrat, tout comme les modalités de paiement (mensuel, trimestriel, début de mois, fin de mois…).
En revanche, l’évolution de ce montant est encadrée en cas de renouvellement ou de révision. Celle-ci peut intervenir :
- à la demande du propriétaire tous les 3 ans ;
- de façon automatique selon une clause d’échelle mobile.
Dans certains cas, le propriétaire des murs commerciaux peut être soumis à une TVA sur le montant des loyers perçus.
Des travaux supportés par le locataire
La répartition des frais et charges à supporter par le bailleur et par le locataire est réglementée, et nécessite la rédaction d’un inventaire détaillé au moment de la signature du contrat de bail.
Si le bailleur est tenu de régler les dépenses de grosses réparations et de mise aux normes du local, le locataire reste redevable des dépenses d’entretien et de réparations courantes (peinture, petite plomberie, travaux d’embellissement, équipements de la copropriété…).
Des taxes, charges et impôts réduits
Il appartient au bailleur propriétaire de régler les taxes et impôts relevant de sa qualité de propriétaire (taxe foncière, taxe liée aux ordures ménagères…). Cependant, le locataire reste redevable des impôts, des taxes et des redevances liées à l’exploitation du local commercial.
À noter : les modalités de répartition des charges et taxes sont fixées librement entre les parties pour les baux commerciaux signés ou renouvelés avant le 5 novembre 2014.
Acheter un local commercial en vue de l’exploiter
En tant que commerçant, être propriétaire de son propre local commercial présente un certain nombre d’atouts comme :
- l’absence de loyer à honorer,
- la liberté d’aménagements et de travaux dans le local,
- l’absence de restriction quant à l’activité commerciale exploitée…
Comment acheter les murs d’un commerce ?
Le choix de la structure juridique
Acheter un local commercial en son nom propre
Il est possible d’acquérir des murs commerciaux à titre privé, mais cette solution n’est pas toujours la plus conseillée. Elle présente en effet quelques inconvénients, dont :
- le cumul des revenus fonciers avec les autres revenus du foyer ;
- la possibilité de saisie des biens personnels et professionnels ;
- la non-déductibilité des frais d’actes notariés et des amortissements de l’immeuble…
Acheter un local commercial au nom de son entreprise
Il s’agit d’une solution relativement simple, car elle ne nécessite pas de créer une structure spécifique, et n’entraîne donc pas de coûts de fonctionnement supplémentaires. Cependant, elle présente l’inconvénient majeur de faire courir un risque de saisie par les créanciers professionnels, en cas de difficultés financières de l’entreprise.
Acheter un local commercial via une SCI
L’achat de murs commerciaux se fait souvent au travers d’une SCI (société civile immobilière), car cela permet de séparer son patrimoine immobilier personnel et son patrimoine immobilier professionnel.
Mais ce type de montage présente aussi d’autres intérêts comme :
- Le fait que les biens détenus au travers d’une SCI ne sont pas saisissables.
- La possibilité de faire participer d’autres associés au projet.
- La faculté de déduction des intérêts d’emprunts et de travaux de l’impôt sur le revenu pendant 10 ans.
- Le bénéfice possible d’une exonération de plus-value en cas de revente pour le propriétaire…
Les étapes de la procédure d’achat de murs commerciaux
La recherche du local commercial
Comme pour tout achat immobilier, la situation géographique du local commercial détermine, en grande partie, la valeur du bien. Mais cela va encore plus loin dans le cas du bail commercial, car la valeur locative du bien participe également au calcul du montant du loyer révisé ou renouvelé.
Les formalités à accomplir pour acheter les murs d’un commerce
La signature du compromis de vente
La signature d’un compromis de vente n’est pas obligatoire dans le cadre d’une cession de local commercial, mais elle est vivement conseillée afin d’encadrer au mieux l’acte à venir. Peuvent notamment y être prévus : un délai de préavis, un délai de recours ou encore la mise en place de conditions suspensives liées au financement ou à l’obtention d’autorisations administratives.
La signature de l’acte de vente
L’acte de cession des murs commerciaux est l’acte notarié qui officialise la vente et rend exigible le versement du montant du prix d’acquisition. Il ne peut être signé avant que l’ensemble des conditions suspensives prévues au compromis de vente aient été levées, et doit mentionner a minima :
- l’identité du vendeur,
- l’identité de l’acquéreur,
- le descriptif du bien,
- le montant du prix de vente,
- les conditions de réalisation de la vente.
En cas d’acquisition des murs commerciaux par une SCI non encore constituée au moment de la signature de l’acte, il est nécessaire de prévoir l’insertion d’une clause de substitution. Celle-ci permet à la SCI, une fois établie, de se substituer automatiquement au signataire initial.
Les bons réflexes avant d’acheter un local commercial
Lorsque l’on achète un local commercial en copropriété, il est indispensable de consulter le règlement de copropriété dont il dépend. Celui-ci peut en effet prévoir certaines restrictions quant aux activités qu’il est possible d’y exercer, afin d’éviter les nuisances (bruit, odeurs, flux de clientèle…).
Si l’acquisition porte sur des murs commerciaux occupés, il convient également de vérifier les conditions du bail commercial en vigueur, et notamment celles relatives à son affectation.
Quel financement pour l’achat de murs commerciaux ?
Il est plutôt rare que l’acquisition de murs commerciaux résulte uniquement d’un apport personnel, compte tenu des montants en jeu et de l’absence d’aides financières pour ce type de transaction.
En général, l’acquéreur sollicite un financement externe sous forme de prêt bancaire. Pour obtenir ce type de prêt, il doit pouvoir justifier d’un apport personnel représentant au moins 10 % du prix de la vente (certaines banques exigent toutefois un montant plus élevé).
Lorsque l’acquéreur est une SCI, l’établissement bancaire peut financer jusqu’à 110 % du montant du prix des murs et des frais de notaires.
Vous souhaitez acheter des murs commerciaux au juste prix ? Nos experts vous conseillent et vous accompagnent pour réussir votre transaction.
