Que ce soit pour exercer sa propre activité commerciale ou dans le but de réaliser un investissement locatif, l’achat de murs commerciaux présente de nombreux avantages. Mais comment faire pour en tirer le meilleur parti, et surtout comment s’assurer de réaliser une transaction en bonne et due forme ? Retrouvez tous les conseils de nos experts dans cet article !
On utilise la notion de murs commerciaux, ou murs de boutique, pour désigner le bien immobilier dans lequel est exercée une activité commerciale (vente de biens, prestations de service, négoce…).
Les locaux commerciaux sont considérés comme des ERP (établissements recevant du public) et, à ce titre, sont soumis à des obligations strictes de sécurité et d’accessibilité.
Le fonds de commerce est un bien mobilier constitué à la fois d’éléments corporels (les meubles, les équipements, le matériel, les marchandises…) et d’éléments incorporels (la clientèle, le nom du commerce, l’enseigne, le droit au bail…).
Concrètement, les murs commerciaux correspondent donc au local commercial dans lequel est exploité un fonds de commerce.
L’exploitation du fonds de commerce peut être assurée soit directement par le propriétaire des murs, soit par simple locataire. Dans le second cas, le propriétaire des locaux et l’exploitant sont liés par un contrat de bail commercial.
Le statut des baux commerciaux impose notamment :
Vous détenez déjà des murs loués et vous vous demandez ce qu’ils valent ? La question se pose alors dans l’autre sens, et nous la traitons dans notre article sur vendre des murs commerciaux occupés.
L’un des principaux avantages de l’acquisition de murs commerciaux tient à son rendement annuel particulièrement intéressant, par rapport à d’autres types de biens. On considère en effet que la rentabilité moyenne d’un investissement locatif s’élève à :
Au-delà de son excellent taux de rentabilité moyen, ce type d’investissement est souvent considéré comme moins risqué que dans le secteur de l’habitation par les investisseurs. Cette tranquillité d’esprit s’explique notamment par :
Attention toutefois, en cas de refus de renouvellement du bail par le bailleur à l’issue du délai de 9 ans, celui-ci est tenu de verser une indemnité d’éviction au locataire afin de le dédommager.
L’achat de murs commerciaux permet de bénéficier de revenus fonciers, et ce même si l’entreprise exploitante met fin à son activité (à condition de trouver un nouveau preneur à bail bien entendu).
Ce type de transaction peut par exemple être envisagé pour développer et diversifier son patrimoine, en vue de préparer sa retraite.
Le montant du loyer est fixé librement entre le bailleur et le locataire au moment de la signature du contrat, tout comme les modalités de paiement (mensuel, trimestriel, début de mois, fin de mois…).
En revanche, l’évolution de ce montant est encadrée en cas de renouvellement ou de révision. Celle-ci peut intervenir :
Dans certains cas, le propriétaire des murs commerciaux peut être soumis à une TVA sur le montant des loyers perçus.
La répartition des frais et charges à supporter par le bailleur et par le locataire est réglementée, et nécessite la rédaction d’un inventaire détaillé au moment de la signature du contrat de bail.
Si le bailleur est tenu de régler les dépenses de grosses réparations et de mise aux normes du local, le locataire reste redevable des dépenses d’entretien et de réparations courantes (peinture, petite plomberie, travaux d’embellissement, équipements de la copropriété…).
Il appartient au bailleur propriétaire de régler les taxes et impôts relevant de sa qualité de propriétaire (taxe foncière, taxe liée aux ordures ménagères…). Cependant, le locataire reste redevable des impôts, des taxes et des redevances liées à l’exploitation du local commercial.
À noter : les modalités de répartition des charges et taxes sont fixées librement entre les parties pour les baux commerciaux signés ou renouvelés avant le 5 novembre 2014.
En tant que commerçant, être propriétaire de son propre local commercial présente un certain nombre d’atouts comme :
Il est possible d’acquérir des murs commerciaux à titre privé, mais cette solution n’est pas toujours la plus conseillée. Elle présente en effet quelques inconvénients, dont :
Il s’agit d’une solution relativement simple, car elle ne nécessite pas de créer une structure spécifique, et n’entraîne donc pas de coûts de fonctionnement supplémentaires. Cependant, elle présente l’inconvénient majeur de faire courir un risque de saisie par les créanciers professionnels, en cas de difficultés financières de l’entreprise.
L’achat de murs commerciaux se fait souvent au travers d’une SCI (société civile immobilière), car cela permet de séparer son patrimoine immobilier personnel et son patrimoine immobilier professionnel.
Mais ce type de montage présente aussi d’autres intérêts comme :
Comme pour tout achat immobilier, la situation géographique du local commercial détermine, en grande partie, la valeur du bien. Mais cela va encore plus loin dans le cas du bail commercial, car la valeur locative du bien participe également au calcul du montant du loyer révisé ou renouvelé.
La signature d’un compromis de vente n’est pas obligatoire dans le cadre d’une cession de local commercial, mais elle est vivement conseillée afin d’encadrer au mieux l’acte à venir. Peuvent notamment y être prévus : un délai de préavis, un délai de recours ou encore la mise en place de conditions suspensives liées au financement ou à l’obtention d’autorisations administratives.
L’acte de cession des murs commerciaux est l’acte notarié qui officialise la vente et rend exigible le versement du montant du prix d’acquisition. Il ne peut être signé avant que l’ensemble des conditions suspensives prévues au compromis de vente aient été levées, et doit mentionner a minima :
En cas d’acquisition des murs commerciaux par une SCI non encore constituée au moment de la signature de l’acte, il est nécessaire de prévoir l’insertion d’une clause de substitution. Celle-ci permet à la SCI, une fois établie, de se substituer automatiquement au signataire initial.
Lorsque l’on achète un local commercial en copropriété, il est indispensable de consulter le règlement de copropriété dont il dépend. Celui-ci peut en effet prévoir certaines restrictions quant aux activités qu’il est possible d’y exercer, afin d’éviter les nuisances (bruit, odeurs, flux de clientèle…).
Si l’acquisition porte sur des murs commerciaux occupés, il convient également de vérifier les conditions du bail commercial en vigueur, et notamment celles relatives à son affectation.
Il est plutôt rare que l’acquisition de murs commerciaux résulte uniquement d’un apport personnel, compte tenu des montants en jeu et de l’absence d’aides financières pour ce type de transaction.
En général, l’acquéreur sollicite un financement externe sous forme de prêt bancaire. Pour obtenir ce type de prêt, il doit pouvoir justifier d’un apport personnel représentant au moins 10 % du prix de la vente (certaines banques exigent toutefois un montant plus élevé).
Lorsque l’acquéreur est une SCI, l’établissement bancaire peut financer jusqu’à 110 % du montant du prix des murs et des frais de notaires.
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