Tout savoir sur la revente d’un bien immobilier issu d’une succession
Vous avez hérité d’un bien immobilier (terrain, maison, immeuble…) dans le cadre d’une succession et vous envisagez de le vendre ? Découvrez dans cet article quelles sont les formalités préalables dont il faudra vous acquitter, et faites le point sur le montant des frais que vous pourriez avoir à supporter.
Peut-on vendre un bien immobilier reçu par succession ?
Le cas de l’héritier unique
Si vous êtes l’unique héritier du bien, rien ne s’oppose à sa mise en vente. Vous devez vous rapprocher d’un notaire afin de faire établir une attestation immobilière, qui vous identifie officiellement comme le nouveau propriétaire. Vous êtes ensuite libre de procéder à la vente, dans le respect des dispositions prévues par la loi.
Le cas de l’indivision
En cas d’indivision successorale, la vente reste possible, mais sa réalisation dépend de la volonté de chacun des cohéritiers.
La vente d’un bien immobilier en cas d’accord des héritiers
Si l’héritier à l’origine du projet recueille l’accord de l’ensemble de ses coïndivisaires, la vente du bien immobilier se déroule selon les démarches classiques. Le montant du prix de vente est réparti en fonction des droits de propriété dont chacun dispose dans l’indivision.
La vente d’un bien immobilier en cas de désaccord des héritiers
Si tous les héritiers n’ont pas donné leur accord pour la transaction, le tribunal de grande instance peut être saisi et pourra procéder à la vente judiciaire du bien si :
- Deux tiers des indivisaires acceptent la vente.
- Un ou plusieurs indivisaires ne se sont pas prononcés.
- La transaction ne porte pas atteinte aux intérêts et aux droits des indivisaires.
Qu’est-ce que la déclaration de succession ?
Déclaration de succession : une formalité obligatoire
En cas de décès donnant lieu à une succession, les héritiers doivent transmettre au fisc, dans les 6 mois suivant la date du décès, une déclaration de succession. Ce délai est porté à 12 mois pour un décès hors de France. Cette obligation ne s’applique pas :
- Aux héritiers en ligne directe, époux ou partenaires de PACS, si la valeur du patrimoine est inférieure à 50 000 euros.
- Aux autres héritiers lorsque la valeur du patrimoine n’excède pas 3 000 euros.
Le contenu de la déclaration de succession
La déclaration de succession liste l’ensemble des biens constituant l’héritage et précise leur valeur vénale. Elle indique également les éventuelles donations antérieures au décès.
La valeur vénale déclarée correspond à la valeur marchande estimée si le bien était vendu sur le marché immobilier au moment de la succession. Son montant fait l’objet d’un contrôle par les services du fisc. Il doit être fixé rigoureusement, idéalement à l’aide de professionnels
Le contrôle du fisc sur la déclaration de succession
Valeur vénale sous-évaluée
Si le montant de la vente est supérieur à la valeur vénale indiquée dans la déclaration de succession, le fisc peut procéder à une nouvelle évaluation dans un délai n’excédant pas 3 ans. Des droits de succession complémentaires peuvent alors être réclamés aux héritiers vendeurs.
Valeur vénale surévaluée
Si le bien immobilier est vendu moins cher que le montant de la valeur vénale estimée, les héritiers peuvent saisir le fisc pour obtenir la restitution d’une partie des droits de succession. Il leur appartient toutefois de démontrer que l’évaluation de la valeur vénale initiale était erronée.
Rectification de la valeur vénale
Si vous vous apercevez, avant la vente, que le montant de la valeur vénale déclaré est incorrect, vous pouvez procéder à une déclaration de succession rectificative.
Les frais à prévoir en cas de vente d’un bien immobilier issu d’une succession
L’impôt sur la plus-value
Le montant de la plus-value
En principe, le terme de plus-value désigne la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition. Mais, en cas de succession :
- Le montant du prix d’acquisition correspond en fait à la valeur vénale du bien, estimée au moment du décès.
- Certains frais supportés lors de la vente sont déductibles du montant de la plus-value taxable. Le montant de l’imposition sur la plus-value La plus-value immobilière sur la vente d’un bien issu d’une succession est imposée à :
Le montant de l’imposition sur la plus-value
La plus-value immobilière sur la vente d’un bien issu d’une succession est imposée à :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu,
- 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.
Les exonérations et abattements de l’imposition sur plus-value
Exonération liée à la valeur du bien
La plus-value est exonérée d’impôt lorsque le montant du prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 euros.
Abattement lié à la durée de détention du bien
Plus la vente du bien intervient rapidement après le décès, plus le montant de l’impôt sur la plus-value est élevé :
- aucun abattement lorsque le bien est conservé moins de 6 ans.
- 6 % d’abattement sur l’impôt sur le revenu et 1,65 % d’abattement sur les prélèvements sociaux pour un bien conservé entre 6 et 21 ans.
- 4 % d’abattement sur l’impôt sur le revenu et 1,60 % d’abattement sur les prélèvements sociaux pour un bien conservé 22 ans.
- 9 % d’abattement sur les prélèvements sociaux et exonération de l’impôt sur le revenu pour un bien conservé entre 22 ans et 30 ans.
- Exonération totale au-delà de la 30ᵉ année.
Abattements exceptionnels
Il est possible de bénéficier d’abattements exceptionnels en cas de vente de terrains à bâtir ou d’opération de démolition-reconstruction en zone tendue, ou sur un territoire en phase de revitalisation.
Les droits de succession
Le montant des droits de succession
Si la valeur du bien est supérieure à 100 000 euros, les héritiers doivent s’acquitter de droits de succession, dont le montant dépend de la valeur vénale du bien. Il se calcule selon un barème progressif :
- 5 à 55 % pour les héritiers en ligne directe ;
- 35 à 45 % pour les frères et sœurs ;
- 55 % pour les parents jusqu’au 4e degré (neveux, nièces, oncles et tantes) ;
- 60 % pour tous les autres héritiers.
Les cas d’exonération des droits de succession
Les époux, conjoints et partenaires de PACS, sont exonérés des droits de succession. Les frères et sœurs du défunt peuvent également bénéficier d’une exonération, sous certaines conditions.
Réduire le montant de l’impôt sur la plus-value et des droits de succession
Certains coûts liés à la vente peuvent être déduits du montant de la plus-value taxable ou des frais de succession (honoraires du notaire, frais de succession, prix des diagnostics obligatoires, frais de bornage…). Pensez à vous renseigner !
Vous souhaitez faire évaluer votre bien par des professionnels avant d’envisager la vente ? Nos experts sont à votre écoute, n’hésitez pas à les contacter !
