Étape 1 : vérifier la faisabilité du projet

Pour lancer un projet de division, il convient préalablement de s’assurer que le terrain est divisible, et que l’éventuel projet de construction est réalisable. 

L’étude des contraintes intrinsèques du terrain

Il s’agit de la première étape indispensable avant d’envisager la division parcellaire d’un terrain, car ces contraintes peuvent avoir un impact déterminant sur le projet envisagé. Un projet de construction sera par exemple plus difficile à imaginer sur un terrain en angle ou en pente, que sur un terrain plat et facilement accessible. 

Les risques naturels pesant sur le terrain peuvent également rendre la réalisation du projet compliquée, voire impossible, c’est pourquoi il convient de consulter le PPRN (plan de prévention des risques naturels) ou le PPRI (plan de prévention du risque d’inondation) avant tout projet de division parcellaire. 

La consultation du PLU ou du POS

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, le plan local d’urbanisme (PLU) remplace le plan d’occupation des sols (POS), pour définir les règles d’aménagement et d’utilisation des sols à l’échelle communale (ou du groupement de communes).

Composé d’une partie règlementaire et de pièces graphiques, le PLU répertorie l’ensemble des règles d’urbanisme applicables au terrain : affectation des sols (zones agricoles, zones constructibles…), emplacement des voies publiques, règles de constructibilité… 

Le plan local d’urbanisme permet en principe également de savoir si le terrain se situe en secteur protégé, remarquable ou classé, et nécessite d’être soumis aux Architectes des bâtiments de France, ou d’obtenir une autorisation spécifique.

La demande de certificat d’urbanisme

Si la consultation du PLU constitue une bonne entrée en matière, l’obtention d’un certificat d’urbanisme opérationnel est fortement conseillée lorsque la division parcellaire s’inscrit dans un projet de construction.

Le certificat d’urbanisme informatif (CUI)

Délivré par la mairie, le certificat d’urbanisme permet de connaître de manière certaine les règles d’urbanisme applicables à un terrain. On dit qu’il est informatif lorsqu’il ne porte pas sur la réalisation d’un projet en particulier, et qu’il se contente de fournir des renseignements généraux et objectifs. 

Le certificat d’urbanisme opérationnel (CUO)

A contrario, le certificat d’urbanisme opérationnel permet de s’assurer que le projet envisagé est réalisable. Même s’il ne vaut pas autorisation d’urbanisme, il garantit une certaine stabilité en figeant l’ensemble des renseignements qu’il fournit pendant une durée de 18 mois à compter de sa délivrance (règles d’urbanisme en vigueur, montant des taxes…).

Étape 2 : définir les nouvelles limites de terrain

Le plan de bornage

Cette opération de délimitation ne peut être réalisée que par un géomètre-expert relevant de l’Ordre des architectes. Elle consiste à identifier et à matérialiser, par des éléments physiques (bornes, piquets, marques…), la limite séparative entre 2 propriétés contiguës. 

Le bornage doit obligatoirement être réalisé de façon contradictoire, c’est-à-dire en présence des voisins, qui auront été convoqués en amont. En cas de désaccord, un bornage judiciaire peut également être sollicité auprès du tribunal de grande instance.

À la fin de l’entrevue, un PV de bornage est signé par l’ensemble des parties. Il permettra au géomètre de réaliser le plan de bornage, pour réaliser les formalités notariales et cadastrales liées à la procédure de division parcellaire. 

Le document modificatif du parcellaire cadastral (DMPC) 

Également établi par un géomètre-expert, le DMPC, ou document d’arpentage permet d’obtenir les nouveaux numéros de parcelles auprès du service du cadastre. Indispensable à la vente des lots, il doit également être adressé au notaire chargé de la vente.

Étape 3 : faire la demande de division parcellaire

La nature de l’autorisation administrative à solliciter dépend de l’objectif de la division, des spécificités du terrain, et des caractéristiques du projet envisagé.

La déclaration préalable de division (DP)

Cette procédure administrative autorise le détachement d’un terrain à construire, à condition que le projet réponde à 2 critères cumulatifs :

• Absence de voies, d’espaces ou d’équipements communs avec d’autres lots. 
• Situation en dehors d’un périmètre protégé, remarquable ou classé.

Le dossier de déclaration préalable doit être déposé auprès du service urbanisme de la mairie. Il comprend :

• le formulaire CERFA correspondant,
• un plan de situation du terrain, 
• un plan sommaire des lieux,
• un plan coté dans les 3 dimensions du projet de division envisagé.

Le délai d’instruction d’une demande de déclaration préalable de division est d’un mois, l’absence de réponse de l’administration dans ce délai valant non-opposition. 

Le permis d’aménager (PA)

Réservé aux divisions parcellaires plus complexes, le permis d’aménager concerne les opérations :

• qui nécessitent la création de voies d’espaces, ou d’équipements communs à plusieurs lots ;
• ou qui se situent dans un périmètre remarquable, classé ou protégé.

Le délai d’instruction d’un permis d’aménager est de 3 mois, l’absence de réponse de l’administration dans ce délai valant permis tacite.

La demande doit être adressée au service urbanisme de la mairie avec a minima :

• le formulaire CERFA correspondant,
• un plan de situation du terrain,
• une notice descriptive du terrain et du projet d’aménagement prévu,
• un plan de l’état actuel du terrain,
• un plan de composition d’ensemble du projet coté dans les 3 dimensions. 

Des pièces supplémentaires peuvent être demandées, selon la nature ou la situation du projet.

Le permis de construire valant division

Le recours au permis de division est obligatoire en cas de travaux sur une unité foncière qui doit être divisée en fin de travaux.

Le demande de permis de construire valant division s’effectue en mairie, à l’aide du même formulaire CERFA que pour un permis de construire classique. À l’appui de la demande, il est toutefois nécessaire de fournir 2 pièces supplémentaires :

• le plan de division,
• le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs chargée de l’entretien et de la gestion des espaces communs si le projet en prévoit.

Propriétaire d’un terrain, vous êtes séduit par la procédure de division parcellaire ? Alors, n’attendez plus, et commencez par faire évaluer la valeur réelle de votre terrain.