Si vous êtes propriétaire d’un terrain à vendre, vous vous interrogez peut-être sur vos obligations en matière de diagnostics. Dans certains cas, vous pouvez en effet être tenu de fournir à l’acheteur une étude géotechnique, sous peine de ne pouvoir mener à bien la transaction, et d’engager votre responsabilité. Découvrez dans cet article tout ce que vous devez savoir sur l’étude de sol préalable, et faites le point sur la situation de votre terrain.
La réalisation d’une étude géotechnique des sols permet d’identifier la composition du terrain à vendre. Elle peut par exemple mettre en évidence l’existence d’une nappe phréatique, de cavités, ou encore de pollution.
Elle doit également rechercher l’éventuelle présence d’argile, qui pourrait entraîner des risques de retrait-gonflement des argiles (RGA), mettant en péril la solidité des constructions à venir. Ce phénomène de mouvement de terrain, consécutif à la sécheresse puis à la réhydratation des sols argileux, peut entraîner d’importants sinistres sur les constructions (fissures, effondrement…).
Dans le cadre de la vente d’un terrain constructible, l’étude géotechnique a pour but d’informer l’acheteur de la composition exacte du sol dont il s’apprête à devenir propriétaire. Cela lui permet de s’assurer que son projet de construction pourra être réalisé et, le cas échéant, de prendre des mesures de sécurisation adaptées (dépollution, réalisation de fondations spéciales…).
La loi prévoit 2 types d’études géotechniques des sols, dont les objectifs et les contenus diffèrent.
L’étude de sol préalable concerne les ventes de terrains non bâtis constructibles. Elle comprend en général :
La durée de validité de l’étude géotechnique préalable est de 30 ans, à condition que le terrain ne subisse pas de remaniement de sol durant ce délai. À défaut, une nouvelle étude doit être réalisée.
Plus approfondie que l’étude géotechnique préalable, l’étude de conception porte sur les caractéristiques propres du projet de construction envisagé sur le terrain (son implantation, sa hauteur…). Elle nécessite des investigations et des sondages plus nombreux et plus précis que l’étude géotechnique préalable.
En France, ce type d’étude est encadré par la norme NF P 94-500 de 2013. S’agissant d’un document officiel, l’étude géotechnique doit donc être réalisée par un professionnel (géotechnicien, bureau d’études spécialisé…).
Entrée en vigueur le 1er octobre 2020, la loi ELAN rend obligatoire la réalisation d’une étude géotechnique préalable en cas de vente d’un terrain :
Ces 2 conditions cumulatives s’appliquent aussi aux propriétaires de maisons envisageant la réalisation d’une extension supérieure à 20 m².
L’obligation de réalisation d’une étude de sol porte sur les terrains situés en zone présentant des risques élevés ou modérés, en particulier de présence d’argile. On considère que ce type de sol couvre près de la moitié du territoire français, et notamment les trois quarts des Hauts-de-France. Le Massif central, les Vosges ou la Bretagne sont quant à elles des régions peu exposées à ce type de risque.
Dans les secteurs géographiques identifiés, les transactions suivantes sont soumises à l’obligation d’étude de sol préalable de type G1 :
Pour savoir si votre terrain se situe en zone considérée comme à risques, vous pouvez interroger votre notaire ou solliciter l’avis d’un bureau d’études géotechniques. Vous avez également la possibilité de consulter le portail Géorisques, accessible gratuitement en ligne, qui informe d’un risque faible, modéré, important ou existant.
C’est le vendeur qui est chargé de faire réaliser l’étude géotechnique préalable, et d’en assumer le coût. Toutefois, les parties peuvent conventionnellement convenir d’en partager le prix, ou même de faire porter la totalité de la charge financière sur l’acquéreur.
Une fois réalisée, l’étude géotechnique des sols doit obligatoirement être annexée au compromis de vente, sans quoi celui-ci ne peut, en principe, être signé. En cas de vente sans compromis, l’étude sera annexée directement à l’acte authentique.
L’obligation d’étude de sol pèse aussi bien sur le vendeur professionnel que sur le vendeur particulier.
Bien qu’elle soit obligatoire, la loi ne prévoit pas de sanction spécifique en cas de défaut de présentation de l’étude de sol préalable de la part du vendeur.
Celui-ci est toutefois réputé avoir manqué à son devoir d’information, et sa responsabilité civile peut être engagée. Il peut ainsi être condamné à verser des dommages et intérêts à l’acquéreur. Ce dernier peut également solliciter l’annulation de la vente.
L’étude géotechnique vise donc à sécuriser la vente de terrain à bâtir, et à protéger le vendeur d’éventuels risques liés à la qualité du sol. En tant que propriétaire vendeur, pensez à anticiper cette obligation, afin de gagner du temps sur la signature du compromis de vente. Et si vous vous interrogez sur la valeur de votre terrain, n’hésitez pas à nous contacter pour obtenir une évaluation de sa valeur réelle !
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