Tout savoir sur la vente de terrain agricole et ses avantages
Souvent transmises de génération en génération, les terres agricoles peuvent devenir, au fil du temps, une charge trop importante à supporter pour leurs propriétaires. Dans ce cas, la vente est souvent la meilleure solution à envisager. Mais quelles sont les spécificités de la vente d’un terrain agricole, et pourquoi céder son bien à un promoteur immobilier peut s’avérer une option particulièrement intéressante ? Faisons le point dans cet article !
Comment se passe la vente d’un terrain agricole ?
Qu’est-ce qu’un terrain agricole ?
Selon l’article L143-1 du code rural et de la pêche maritime, un terrain doit être considéré comme ayant une vocation agricole, lorsqu’il se situe :
- Soit au sein d’une zone protégée au sens de l’article L112-2 du même code.
- Soit dans le périmètre délimité par l’article L113-16 du Code de la construction et de l’habitation.
- Soit dans une zone définie comme agricole ou naturelle et forestière, dans le document d’urbanisme s’appliquant au secteur (plan local d’urbanisme, plan d’occupation des sols…).
- Soit dans un secteur non urbanisé (à l’exclusion des bois et forêts), si le secteur n’est soumis à aucun document d’urbanisme.
Les spécificités du compromis de vente d’un terrain agricole
Vente de terrain agricole : promesse de vente ou compromis de vente ?
La vente d’un terrain agricole isolé se précède, en général, de la signature d’un avant-contrat, qui peut prendre la forme :
- D’une promesse unilatérale de vente, lorsque seul l’acquéreur s’engage à acheter.
- D’un compromis de vente lorsque le vendeur et l’acheteur s’engagent à mener la vente à son terme.
Quel type de compromis de vente pour un terrain agricole ?
Quel que soit le type d’avant-contrat choisi pour la vente d’un terrain agricole, celui-ci peut être signé :
- soit chez un notaire (on parle alors d’acte authentique),
- soit en l’absence de notaire (on parle alors d’acte sous seing privé).
Si la durée de validité de l’avant-contrat est supérieure à 18 mois, la signature d’un acte authentique est obligatoire.
Que contient le compromis de vente d’un terrain agricole ?
Comme tout avant-contrat, le compromis ou la promesse de vente d’un terrain agricole doit contenir un certain nombre d’informations obligatoires, notamment :
- l’identité du vendeur et de l’acheteur,
- le descriptif détaillé du terrain,
- le montant du prix de vente et les modalités de paiement,
- la durée de validité du contrat,
- le détail des conditions suspensives…
Le droit de préemption de la SAFER en cas de vente de terrain agricole
Contrairement aux ventes de terrains classiques, les ventes de terres agricoles sont soumises à un droit de préemption spécifique, exercé par la SAFER.
Qu’est-ce que la SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) ?
Les SAFER sont des sociétés anonymes dont le statut a été créé en France par la loi d’orientation agricole de 1960. Placées sous le contrôle de l’État, elles n’ont pas de but lucratif et poursuivent des missions d’intérêt général liées à la mise en valeur des activités agricoles et à la protection des fonciers ruraux.
Comment fonctionne le droit de préemption de la SAFER ?
Qu’est-ce qu’un droit de préemption ?
On parle de droit de préemption lorsqu’une personne (physique ou morale, publique ou privée) bénéficie d’un droit d’acquisition prioritaire sur un bien.
Concrètement, cela signifie que le vendeur n’est pas libre de céder son bien à l’acheteur de son choix, et qu’il a l’obligation de le proposer en priorité au bénéficiaire du droit de préemption. Ce n’est qu’en cas de refus de celui-ci que la vente à un autre acquéreur peut être envisagée.
Le droit de préemption de la SAFER a pour objectif de protéger la vocation agricole du terrain à vendre.
Les modalités de mise en œuvre du droit de préemption de la SAFER
Le propriétaire vendeur d’un terrain agricole est tenu d’informer la SAFER de son projet de cession au moins 2 mois avant la signature de l’acte de vente. Cette notification se fait par la transmission d’un formulaire de déclaration d’aliéner, soit par courrier recommandé, soit par acte d’huissier de justice.
La SAFER dispose d’un délai de 2 mois, à compter de la réception de la notification, pour actionner son droit de préemption. En cas de refus ou d’absence de réponse de sa part dans le délai imparti, la vente peut être conclue librement.
Droit de préemption du locataire vs droit de préemption de la SAFER
Lorsque le terrain à vendre fait déjà l’objet d’un bail rural (ou bail agricole), le locataire peut, dans certaines conditions, bénéficier d’un droit de préemption. Dans le cas d’un terrain agricole loué, le droit de préemption du locataire prime sur celui de la SAFER.
Quels sont les avantages de la vente d’un terrain agricole à un promoteur ?
Se soulager des inconvénients de la location d’un terrain agricole
Vendre son terrain agricole à un promoteur peut être un bon moyen de se libérer des contraintes générées par sa location. Un terrain agricole loué représente en effet un certain nombre d’obligations qui peuvent devenir difficiles à supporter par le bailleur, comme :
- l’entretien du bien,
- la prise en charge des grosses réparations,
- la préservation de la qualité de certaines plantations,
- le paiement de l’impôt foncier et de l’assurance incendie…
De plus, le bail sur terrain agricole implique en général un engagement sur une durée minimale de 9 ans, voire plus en cas de bail rural à long terme.
Bénéficier d’une estimation basée sur la valeur constructible
Lorsqu’une terre agricole est vendue à un particulier, l’estimation du prix du terrain se fait à la valeur du terrain nu.
En revanche, lorsque l’achat du terrain agricole concerne un promoteur immobilier, le vendeur peut espérer bénéficier d’une valorisation supérieure, basée sur la valeur constructible du terrain. Celle-ci dépend notamment de la localisation de la parcelle, de son état, ou encore de la proximité des commerces et des infrastructures.
La vente d’un terrain agricole peut donc constituer une opération particulièrement rentable pour le vendeur, mais elle nécessite de respecter une procédure spécifique. Avant de vous lancer, n’hésitez pas à nous contacter pour obtenir l’évaluation de la valeur réelle de votre terrain.
