Vendre son terrain à un lotisseur en 3 points

Vous possédez un terrain constructible et vous souhaitez le vendre ? Vous pouvez le vendre à un acquéreur particulier. Mais il se peut que votre unité foncière soit suffisamment grande pour être divisée dans le cadre d’un projet de lotissement. Vous pouvez envisager une vente à un professionnel de l’aménagement foncier qui se chargera de la division et de la revente des lots.

Découvrez pourquoi vendre son terrain à un lotisseur est une option très avantageuse.

1 — Les avantages de la vente de terrain à un lotisseur

Le recours à un lotisseur pour la vente d’un terrain présente des atouts indéniables.

Le prix

En pratique, les prix proposés par les lotisseurs sont en moyenne de 20 % à 30 % supérieurs à ceux que vous obtiendrez d’un particulier. Leurs offres plus avantageuses s’expliquent par le potentiel qu’ils peuvent trouver à votre terrain.

Le financement

Le financement est facilité car les lotisseurs sont des professionnels qui bénéficient le plus souvent d’appuis financiers importants de la part de leur banque ou de leurs partenaires investisseurs.
La majorité des compromis de vente comportent des conditions suspensives liées à l’obtention d’un financement. Il existe moins de risques avec un lotisseur qu’en passant par un particulier quant à l’obtention d’un financement.

Les conditions

Les conditions inhérentes à la vente de votre terrain à bâtir en elle-même restent les mêmes. Qu’il s’agisse d’un terrain en zone résidentielle ou en rase campagne, certaines étapes s’imposent.
Vous allez devoir négocier le prix, passer par un notaire, prévoir certaines conditions suspensives, etc..
Dans le cas d’un lotissement, un certain nombre de démarches s’ajoutent en raison de la nature et de l’ampleur du projet. Il va notamment falloir établir des études de faisabilité, certaines demandes d’autorisations administratives ou encore des bilans financiers. Rassurez-vous, le lotisseur prend en charge toutes ces démarches. 

Autrement dit, une fois que vous vous êtes mis d’accord sur le prix, vous n’avez pratiquement plus à vous occuper de rien jusqu’à la signature de la vente définitive.

2 — Le contexte de la vente d’un terrain à un lotisseur

Deux cas de figure peuvent se présenter lorsque vous vous retrouvez dans la situation de vendre votre terrain nu à un lotisseur.

Le lotisseur vous approche et vous fait une proposition

Dans ce cas, il vous faut vous renseigner afin de vous positionner vis-à-vis de cette proposition.
Il s’avère avant tout utile de s’enquérir sur le professionnel de l’immobilier, ses intentions, le délai de réflexion et, bien sûr, le prix proposé.
Connaître la nature du projet de votre lotisseur joue aussi dans la négociation du prix de vente final. Un terrain proposé à des investisseurs privés aura un prix de vente plus élevé qu’un terrain destiné par exemple à l’édification de logements sociaux.

Il se peut que le terrain se trouve situé dans une zone couverte par un plan local d’urbanisme (ou PLU) imposant certaines contraintes en termes de construction : logements sociaux, zones d’activité ou industrielle, etc. 

Il sera également très utile de vous renseigner sur l’environnement. Des transactions sont-elles en cours dans le voisinage ? Les pouvoirs publics prévoient-ils d’installer certaines infrastructures ? 

Si ces deux hypothèses sont avérées, il faut s’attendre à ce que des lotissements soient construits autour de votre terrain. Accepter la proposition du lotisseur devient peut-être alors la meilleure solution pour ne pas se trouver face à un terrain qui aura, le cas échéant, de nombreux vis-à-vis.

Bien que constructible et doté de nouvelles infrastructures, votre bien pourrait subir une baisse de sa valeur et vous ne seriez plus en « position de force » pour en négocier le prix.

Approcher la mairie se veut aussi être un bon réflexe à avoir, car si l’administration déclare le projet du promoteur comme étant d’intérêt public, vous serez contraint de vendre. 

Vous décidez de contacter un lotisseur 

Ce second cas de figure est constitué par votre décision propre de vendre votre terrain à un lotisseur.
Dans ce cas, vous avez tout intérêt à avoir une idée de la valeur de votre bien. Le prix dépendra bien sûr de ses caractéristiques, mais aussi du PLU.

Consulter le plan local d’urbanisme vous permet de savoir le type de construction envisageable sur votre terrain, les obligations qui entourent ces aménagements, etc. Plus votre terrain jouit d’une bonne qualité de constructibilité, plus son prix sera avantageux pour vous. 

Une fois que vous avez reçu une offre du lotisseur, faites réaliser une estimation de la valeur de votre terrain par un expert, effectuez des comparaisons de prix avant de faire connaître votre choix. 

Ainsi, vous aurez une idée des qualités intrinsèques et extrinsèques (environnement, potentiel, etc.) et du prix que vous pourrez obtenir en décidant de vendre à ce professionnel. 

Il peut être intéressant de connaître d’autres critères sur lesquels votre lotisseur se base en vue de déterminer la valeur de votre bien :

•  son accessibilité (routes, arrêt de bus) ;
• sa situation géographique : proximité d’une grande ville… ;
• son voisinage : résidences, zone industrielle, infrastructures à proximité… ;
• les données environnementales : nature du sol, présence ou non d’arbres classés, espèces protégées, inclinaison du terrain…
• le coût de la déconstruction/démolition dans le cas où des entrepôts ou autres constructions sont présents sur le terrain, etc.

3 — La procédure de vente d’un terrain à un lotisseur

Différentes phases sont nécessaires pour vendre votre unité foncière à un professionnel de l’aménagement foncier.

Phases préliminaires

Votre terrain est-il divisible ? Quels sont les critères de constructibilité prévus par le PLU ? La création du nombre de logements est-elle limitée ? Voici quelques-unes des questions qu’un lotisseur se pose.

Pour obtenir des réponses, il va au préalable effectuer une étude de faisabilité. Une telle analyse vise à mettre en évidence les paramètres techniques, administratifs et commerciaux du projet de construction envisagé sur votre terrain.

L’étude de faisabilité constitue aussi la première étape engagée par le lotisseur dans le cas où le vendeur approche lui-même un promoteur en vue de lui vendre son terrain.

À l’issue de cette étude, le potentiel de votre terrain sera alors mis en évidence. Le nombre de lots constructibles sur ce terrain, de même que le coût de construction et de viabilisation des parcelles, sans oublier le type d’édifications ou encore le coût à la revente… Autant d’éléments révélés à l’issue de cette analyse.

Il va de soi que le PLU applicable à la zone dans laquelle votre terrain se situe sera déterminant dans les résultats de cette étude.
L’étude de faisabilité va permettre au lotisseur de réaliser un bilan financier attaché au projet.

Offre d’achat du lotisseur

Une fois le bilan financier et l’étude de faisabilité établis, le lotisseur pourra effectuer une offre d’achat sur votre terrain.
Le prix est souvent le résultat de la prise en compte de l’état du marché de la vente de terrains dans votre localisation et de la plus-value attendue des constructions qui seront faites sur votre terrain une fois celui-ci exploité.
Cette offre engage le vendeur qui ne peut pas retirer son offre durant les étapes qui restent à faire de la part du lotisseur. Cependant, il faut noter que rien n’empêche ce dernier de se rétracter par la suite.
Une fois votre accord reçu quant à cette offre, c’est-à-dire à partir d’une entente sur le prix de vente du terrain, la suite des démarches appartiendra donc au lotisseur.

Division parcellaire

C’est une étape primordiale de la vente de terrain à un lotisseur. La division parcellaire correspond à la phase de découpage de votre bien de sorte à créer plusieurs unités foncières.
Votre lotisseur fera alors appel à un géomètre qui procédera d’abord au bornage du terrain de sorte à fixer les limites des parcelles. Cette procédure permet de déterminer les limites du bien par rapport aux autres parcelles de terrain qui l’entourent. Un procès-verbal de bornage sera établi et signé.
Après seulement, il sera procédé au découpage du terrain en plusieurs parcelles.

Viabilisation

Chaque parcelle issue du découpage de votre terrain bénéficiera d’une viabilisation. Il s’agit en pratique de procéder au raccordement de chaque lot au réseau d’eau potable, d’électricité, au réseau d’assainissement et de gaz.
Cette étape suppose l’obtention au préalable d’un permis d’aménager, une étape laissée une fois de plus au lotisseur.

Promesse de vente et acte authentique

La signature de la promesse de vente se fait devant notaire. À l’issue de cette signature, votre terrain est réservé au lotisseur qui s’engage à acheter le terrain sur des conditions précises de prix et de paiement.
Les frais d’acquisition et honoraires du notaire sont, pour la majeure partie, à la charge de l’acquéreur-lotisseur.

La promesse de vente doit notamment comporter l’identité et l’adresse du lotisseur et du vendeur de terrain, le descriptif complet du terrain incluant sa superficie, la mention du bornage et des servitudes s’il en existe, la durée de validité de la promesse de vente, etc. L’acte peut aussi comprendre des conditions suspensives liées notamment à l’obtention du financement et des autorisations administratives.

Une fois l’ensemble des conditions réalisées, un second rendez-vous chez le notaire est fixé en vue de la signature finale.
La signature se fait sur présentation de documents obligatoires (étude de sol, titre de propriété du terrain, étude des risques naturels, sismiques ou technologiques dans le cas d’un terrain concerné par un plan de prévention, etc.)

À l’issue de cette signature, le lotisseur est tenu de s’acquitter du prix de vente.

Le saviez-vous ?

Si le lotisseur et le promoteur immobilier sont souvent mis à la même enseigne en ce qu’ils recherchent des terrains à bâtir, les deux professionnels évoluent bel et bien différemment.

Le premier achète pour réaliser un projet de construction, le second se concentre sur des surfaces foncières à diviser en lots, en vue de les rendre viables et constructibles.

Vous l’avez compris : vendre son terrain nu à un lotisseur peut s’avérer une opération très rentable. Le tout est de disposer d’un terrain qui éveille l’intérêt d’un professionnel de l’aménagement foncier. Les étapes à franchir en vue de la conclusion de la vente reposent pour l’essentiel sur la responsabilité du lotisseur.