Quelle méthode utiliser pour valoriser ses actifs hôteliers ?

Vous êtes propriétaire d’un hôtel que vous envisagez de vendre ? Alors, peut-être vous demandez-vous comment fixer votre prix de vente. Découvrez dans cet article quelles sont les différentes méthodes qui permettent de valoriser les actifs hôteliers, et trouvez celle qui correspond à votre projet !

 

 

Estimer la valeur locative d’un actif hôtelier

 

L’importance de l’évaluation de la valeur locative d’un hôtel

L’estimation de la valeur locative d’un hôtel ou d’une résidence de tourisme est une donnée précieuse pour le futur acquéreur, car elle permet d’évaluer le pourcentage de la recette hôtelière qu’il peut espérer percevoir en devenant propriétaire des murs. 

Elle est également utilisée pour calculer le montant de la taxe d’habitation et de la taxe foncière applicables à l’établissement.

L’hôtel : un bien immobilier monovalent 

Un actif hôtelier est considéré comme un local monovalent et est, à ce titre, soumis à un régime juridique spécifique.

Qu’est-ce qu’un local monovalent ?

À l’origine, les biens monovalents sont définis par la loi comme des locaux construits en vue de l’exploitation d’une activité unique. Mais, par la suite, la jurisprudence a étendu la portée de la qualification de monovalence aux locaux dont la transformation visant à exploiter une autre activité entraînerait d’importants travaux.

Quelle est la réglementation applicable aux locaux monovalents ?

L’article R145-10 du code de commerce dispose que, pour ce type de locaux, le montant du loyer de renouvellement peut être fixé en fonction des usages observés dans la branche d’activité. La qualification de local monovalent permet donc à un actif immobilier de déroger au mécanisme de plafonnement du loyer renouvelé. 

 

Estimer de la valeur locative d’un actif hôtelier avec la méthode hôtelière 

 

L’objectif de la méthode hôtelière est de déterminer la part de la recette annuelle destinée à revenir au propriétaire des murs.

Le principe de la méthode hôtelière

La méthode hôtelière classique repose sur le calcul de la recette théorique maximale de l’établissement pour une année d’exploitation, selon le prix par chambre affiché par l’exploitant. Un abattement plus ou moins important, selon la catégorie de l’hôtel et son niveau de confort, est ensuite appliqué au montant de la recette théorique.

La méthode hôtelière actualisée

Avec le temps et l’arrivée de nouveaux acteurs sur le marché de l’hôtellerie, les pratiques du secteur ont évolué. Les prix des nuitées varient désormais quotidiennement, voire parfois plusieurs fois par jour. 

C’est pourquoi, depuis 2016, la méthode hôtelière a été dépoussiérée par la jurisprudence, et s’appuie désormais sur la notion de prix praticable, déterminé en fonction de données statistiques portant sur des établissements comparables (secteur, catégorie, typologie de chambres…).

 

Estimer la valeur des murs d’un actif hôtelier

 

La méthode par capitalisation des loyers

On considère ici que la valeur de l’actif hôtelier est liée au revenu qu’il génère. Cette méthode consiste donc à déterminer la valeur locative du bien, puis à la capitaliser à l’aide d’un taux de rendement.

Dans le secteur de l’hôtellerie, les rendements d’affaires sont considérés comme particulièrement intéressants : un locataire unique, une forte probabilité de renouvellement du bail, un bien généralement entretenu… Tous ces éléments participent à rassurer l’acquéreur sur la rentabilité à venir de son investissement !

La méthode par la capacité d’emprunt

Elle permet de déterminer le montant du loyer applicable aux murs de l’hôtel, en considérant qu’il correspond à la capacité de remboursement d’un emprunt d’acquisition, majoré du montant de l’apport minimum. 

La durée du prêt est en général fixée à 15 ou 20 ans, et le taux arrêté en fonction de la pratique constatée au moment de l’évaluation. 

La méthode par comparaison

Comme son nom l’indique, cette méthode permet d’estimer la valeur vénale des murs d’un hôtel en étudiant les transactions comparables (secteur, catégorie, état…) ayant eu lieu à la même période. Elle n’est pas facile à mettre en œuvre, car elle suppose de disposer d’assez de références fiables pour procéder aux comparaisons !

 

Estimer la valeur du fonds de commerce d’un actif hôtelier

 

La méthode par pourcentage du chiffre d’affaires

Dans cette hypothèse, la valorisation du fonds de commerce se fait à partir du montant du chiffre d’affaires (moyenne constatée sur les 3 derniers exercices), auquel on applique un coefficient dépendant de l’état du bien, de son emplacement, de son type de clientèle…

La méthode de l’EBE (excédent brut d’exploitation)

L’excédent brut d’exploitation (EBE) est un indicateur destiné à mesurer la rentabilité d’un hôtel. Il correspond à l’estimation des ressources d’exploitation de l’établissement, après paiement des cotisations sociales des salariés, mais avant dotations aux amortissements. 

La valorisation des actifs hôteliers se fait en multipliant l’EBE par un coefficient, fixé en fonction des caractéristiques de l’hôtel, mais aussi de celles du marché.

 

Estimer la valeur du fonds de commerce et des murs d’un hôtel

 

La méthode du millième permet de valoriser le fonds de commerce et les murs d’un hôtel, en partant du principe que le coût de construction (ou d’acquisition) d’une chambre correspond au millième de son prix de vente moyen.

Cette méthode n’est applicable que pour les hôtels ayant été exploités pendant au moins 3 ans. En dessous de cette durée, on considère en effet que le taux d’occupation constaté ne peut être considéré comme stable.

Si elle a l’avantage d’être facile à appliquer, cette méthode doit être utilisée avec prudence, car elle ne tient pas compte des caractéristiques de l’hôtel ni de sa situation (un hôtel situé à Paris ne pourra pas pourtant être valorisé de la même façon qu’un hôtel situé à Lyon ou à Valence !).

Valoriser des actifs immobiliers hôteliers n’est donc pas une tâche facile, car la simple détermination de la méthode à appliquer requiert un certain niveau d’expertise. Pour réussir cette opération, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par des professionnels, pour mener à bien votre projet de vente ou de cession d’hôtel ! Une bonne évaluation nécessite en effet une parfaite connaissance du marché immobilier, des spécificités d’un placement hôtelier et des rouages de la valorisation d’actifs immobiliers auprès de promoteurs ou autres investisseurs.1