La valorisation d’un actif immobilier en 6 questions

Vous souhaitez connaître la valeur de votre résidence principale ? Votre entreprise doit peut-être réévaluer les actifs immobiliers inscrits à son bilan ? Vous ne savez pas vraiment comment vous y prendre ? Logement, bureau, local commercial… Chaque actif possède une valeur vénale correspondant à sa valeur marchande.

Vous saurez dans quelques minutes comment déterminer la valeur d’un actif immobilier !

Qu’est-ce que la valorisation d’un actif immobilier ?

Avant toutes choses, il est important de savoir exactement ce qu’est la valorisation des actifs immobiliers.

Définition

La valorisation d’un actif immobilier consiste à déterminer la valeur vénale ou marchande de ce bien.
Cela permet de connaître le prix d’un bien en cas de vente. d’inscrire une valeur à l’actif du bilan ou encore en cas déterminer les droits de succession en cas de transmission d’un bien immobilier à titre gratuit.
La valorisation permet également de connaître la rentabilité d’un actif immobilier. Ainsi le taux de rentabilité d’un bien immobilier mis en location correspondant au loyer annuel divisé par la valeur vénale.

Exemple : un appartement est loué 6 500 € à l’année. Sa valeur vénale est estimée à 130 000 €. Son taux de rentabilité est donc de 5 %.

Une estimation objective

La valeur d’un actif immobilier est une estimation établie à partir de différents critères objectifs :

• état du bien : neuf, ancien, à rénover…
• caractéristiques inhérentes au bien : superficie, nombre de pièces,
• destination du bien : habitation, local commercial, atelier,
• prix du marché pour des biens similaires, localisation,
• accessibilité : présence d’infrastructures à proximité…Définir la valeur de marché d’un actif immobilier est indispensable dans le cadre d’une gestion de patrimoine saine qu’il s’agisse d’un patrimoine privé ou professionnel.

Pourquoi valoriser un actif immobilier ?

Vous avez des biens immobiliers, mais vous n’avez jamais fait de valorisation de vos actifs ? Voici 5 raisons qui justifient de procéder à la valorisation de vos actifs.

Pour fixer le prix de vente d’un bien immobilier

Pour mettre en vente un actif immobilier que ce soit en tant que particulier ou pour votre entreprise, il vous faut avant tout fixer le prix de vente de ce bien.

La vente d’un bien immobilier aura plus de chances d’aboutir si le prix correspond à la valeur du marché. Cette valeur dépend des transactions réalisées à la même date pour un même type de biens, dans un même secteur géographique.

Pour réévaluer les actifs de son bilan

Lorsqu’une entreprise détient des actifs immobiliers (par exemple pour ses propres bureaux ou un local commercial), la valeur de ces biens inscrites au bilan correspond à la valeur historique.
Il s’agit donc de la valeur de construction, du prix d’acquisition ou de la valeur vénale à l’époque de l’inscription en cas de transmission à titre gratuit.

Or, le marché immobilier est en constante évolution, si bien que la valeur au bilan correspond rarement à la valeur marchande d’un bien.
Vous pouvez tout à fait procéder à ce que l’on appelle une réévaluation libre des actifs afin que la valeur des immobilisations correspondent à leur valeur réelle.
Cela peut être très utile dans le cadre par exemple d’une demande de financement, afin de renforcer le haut de bilan. En effet, les capitaux propres (ou actifs nets) de l’entreprise sont rehaussés.

Sachez cependant qu’une telle opération implique de réévaluer l’ensemble des actifs corporels et financiers de l’entreprise.
Il peut également arriver que l’actif ait une valeur inférieure à celle qu’il avait lors de son inscription. Ce peut être le cas si le bien n’a pas été entretenu ou si la zone dans laquelle il est localisé a perdu de son attractivité (fermetures de commerces, d’hôtels…). On parle dans ce cas d’une dépréciation d’actif immobilier.

Pour réaliser un apport en société

À la constitution d’une société ou lors de l’entrée d’un associé, la prise de participation se fait via un apport au capital social. Cet apport peut consister en l’apport d’un actif immobilier.
Afin de déterminer la valeur de l’augmentation de capital et donc des parts revenant à l’associé, une évaluation de l’apport est nécessaire.
Dans certains cas, cette valorisation nécessite de faire appel à un Commissaire aux apports.

Pour transmettre un bien immobilier

Si votre  entreprise est propriétaire d’un local ou d’un ensemble immobilier,  il est nécessaire de valoriser cet actif immobilier au moment de la transmission de l’entreprise.
Afin de déterminer la valeur de l’entreprise, il est nécessaire d’estimer correctement les biens immobiliers que cette dernière détient. Dans le cadre d’une transmission à titre onéreux (vente), cela permet notamment d’aborder la négociation pour fixer le prix de cession.
De même dans le cadre d’une succession, la valorisation des actifs immobiliers reçus en héritage permet de déterminer le montant des droits de mutation et de fixer le prix en cas de vente.

Comment obtenir un financement ?

Que vous soyez un particulier ou un entrepreneur, une évaluation correctement faite de vos actifs immobiliers vous permettra d’offrir une garantie ou sûreté supplémentaire lorsque vous allez demander un crédit. Ainsi, si vous ne payez pas les mensualités de votre emprunt, le prêteur pourra se rembourser en vendant l’actif hypothéqué.
Par exemple, si vous décidez d’acheter une résidence secondaire, les banques vont prendre en compte les revenus de votre foyer ainsi que la valeur de votre patrimoine. Ainsi, si vous faites une évaluation juste de votre appartement ou de votre maison, votre banque sera en mesure d’évaluer au mieux votre capacité d’emprunt.

Quels sont les critères à prendre en compte pour connaître la valeur d’un actif immobilier ?

Connaître la valeur réelle d’un bien immobilier implique de prendre en compte plusieurs critères.

La localisation

Le premier critère que vous devez prendre en compte est tout simplement la localisation du bien immobilier à évaluer.

Si vous êtes dans un quartier avec de nombreux commerces, avec les transports en commun ou tout simplement proche d’un centre-ville, l’actif immobilier aura plus de valeur qu’un bien de superficie équivalente se trouvant à la campagne, sans commodités, par exemple.

Notons également que des critères comme le bassin d’emplois, la présence d’espaces verts ou encore des écoles sont à prendre en compte. Pour un local commercial, un actif situé dans une zone économiquement attractive aura davantage de valeur qu’un actif isolé ou localisé dans une zone peu fréquentée.

Les caractéristiques du bien immobilier

Le deuxième élément tient aux caractéristiques de l’actif immobilier :

• logement ou local professionnel,
• bâti ou non bâti,
• état (neuf ou ancien),
• superficie bâtie et non bâtie,
• terrain (constructible ou non),
• nécessité ou non de réaliser des travaux,
• présence d’un extérieur, d’une cave, d’un parking, ou encore d’agencements spécifiques,
• loué ou vide,
• accessibilité,
• raccordement (eau, électricité, égouts…),
• etc..

La rentabilité financière (TRN)

Le taux de rentabilité net (ou TRN) d’un actif immobilier consiste à prendre en compte  non seulement les revenus locatifs et les charges générés par le bien mais aussi la plus-value estimée lors de la revente.

Les normes environnementales

Les critères environnementaux comptent désormais parmi les critères de valorisation d’un actif.
Il s’agit de réaliser une série de diagnostics afin de mesurer la conformité d’un actif immobilier aux nouvelles normes et sa durabilité : Diagnostic de Performance Energétique ou DPE, amiante et plomb, etc.

Ces éléments vont permettre d’affiner l’estimation de l’actif immobilier.

Le saviez-vous ?

Les professionnels de la gestion d’actifs immobiliers intègrent désormais les critères environnementaux, sociétaux et de gouvernance.
Cela permet d’évaluer la performance d’un actif immobilier au regard de son impact positif sur un territoire donné, sur les résidents et, plus globalement, sur la planète.

Que devez-vous savoir sur la valeur vénale de votre bien immobilier ?

La valeur d’un actif immobilier correspond à la valeur du marché. Comment détermine-t-on cette valeur de marché ? Voici deux méthodes.

Évaluation par comparaison

Que vous déteniez un bien privé ou professionnel, les professionnels de l’immobilier retiennent une méthode basique : ils comparent l’actif à valoriser avec des biens immobiliers présentant les mêmes caractéristiques et situés dans le même secteur géographique.

Les prix des dernières transactions afférents à ces biens comparables sont retenus.

S’il est relativement simple d’estimer la valeur d’un appartement en employant cette méthode en raison des ventes de biens voisins, évaluer des actifs d’entreprise parfois atypiques est plus délicat.

Évaluation par capitalisation des revenus

Cette méthode concerne les locaux d’activité (bureaux, murs commerciaux…).  Il s’agit d’analyser les revenus générés par l’activité en question et d’appliquer ce que l’on appelle un taux de capitalisation aux loyers appliqués ou théoriques (pour un local non loué).
Cette méthode varie en fonction du type d’actif, de son état, de ses particularités et modalités d’exploitation.

La méthode de rendements ou discounted cash flow

Déterminer les revenus que rapportera un actif immobilier est une autre technique de valorisation de ce dernier. Il s’agit de réaliser une projection des flux financiers générés par le bien sur une période donnée.

C’est ce qu’on appelle le retour sur investissement.

L’application d’un taux d’actualisation aux flux financiers futurs permet de connaître la valeur actuelle de l’actif.

Faire appel à un professionnel de l’estimation immobilière : quels avantages ?

Vous ne savez pas vraiment comment évaluer votre bien immobilier ? Et si vous faisiez confiance à un professionnel de l’immobilier ?

Un professionnel de l’immobilier

Grâce à son expertise, un professionnel de l’immobilier aura une bonne connaissance du marché immobilier, Certains se spécialisent dans l’immobilier résidentiel, d’autres dans l’immobilier d’entreprise, type bureaux ou entrepôts.

Un professionnel de l’immobilier aura son expérience et sa propre base de données pour évaluer au mieux votre actif immobilier. Notons également qu’il pourra dialoguer avec certains notaires pour obtenir de nouvelles statistiques concernant les transactions.

Pour vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, n’hésitez pas à contacter Foncier Online.

L’expert immobilier

L’expert immobilier est un professionnel spécialisé intervenant notamment pour les tribunaux et les compagnies d’assurance.

L’expert aura une vision externe et critique concernant votre actif immobilier, ses qualités intrinsèques et extrinsèques. Son expertise lui permettra d’analyser un ensemble de données techniques : état de la toiture, des sols, vétusté, taux d’humidité, etc.

Faire appel à un expert immobilier représente enfin un certain coût du fait de la technicité de ses interventions.

Projet de vente ou d’achat, de succession, de transmission, d’apport en capital, de réévaluation du bilan… Connaître la valeur réelle de vos actifs immobiliers est essentiel. Pour réaliser une valorisation juste, de nombreux critères sont à considérer et plusieurs méthodes d’évaluation peuvent être mobilisées. N’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel expert en immobilier et spécialiste de la valorisation d’actifs.