Le choix de la structure juridique 

Acheter un local commercial en son nom propre

Il est possible d’acquérir des murs commerciaux à titre privé, mais cette solution n’est pas toujours la plus conseillée. Elle présente en effet quelques inconvénients, dont :  

• le cumul des revenus fonciers avec les autres revenus du foyer ;
• la possibilité de saisie des biens personnels et professionnels ; 
• la non-déductibilité des frais d’actes notariés et des amortissements de l’immeuble…

Acheter un local commercial au nom de son entreprise

Il s’agit d’une solution relativement simple, car elle ne nécessite pas de créer une structure spécifique, et n’entraîne donc pas de coûts de fonctionnement supplémentaires. Cependant, elle présente l’inconvénient majeur de faire courir un risque de saisie par les créanciers professionnels, en cas de difficultés financières de l’entreprise.

Acheter un local commercial via une SCI

L’achat de murs commerciaux se fait souvent au travers d’une SCI (société civile immobilière), car cela permet de séparer son patrimoine immobilier personnel et son patrimoine immobilier professionnel. 

Mais ce type de montage présente aussi d’autres intérêts comme :

• Le fait que les biens détenus au travers d’une SCI ne sont pas saisissables.
• La possibilité de faire participer d’autres associés au projet.
• La faculté de déduction des intérêts d’emprunts et de travaux de l’impôt sur le revenu pendant 10 ans.
• Le bénéfice possible d’une exonération de plus-value en cas de revente pour le propriétaire…

Les étapes de la procédure d’achat de murs commerciaux

La recherche du local commercial

Comme pour tout achat immobilier, la situation géographique du local commercial détermine, en grande partie, la valeur du bien. Mais cela va encore plus loin dans le cas du bail commercial, car la valeur locative du bien participe également au calcul du montant du loyer révisé ou renouvelé.

Les formalités à accomplir pour acheter les murs d’un commerce

La signature du compromis de vente

La signature d’un compromis de vente n’est pas obligatoire dans le cadre d’une cession de local commercial, mais elle est vivement conseillée afin d’encadrer au mieux l’acte à venir. Peuvent notamment y être prévus : un délai de préavis, un délai de recours ou encore la mise en place de conditions suspensives liées au financement ou à l’obtention d’autorisations administratives.

La signature de l’acte de vente

L’acte de cession des murs commerciaux est l’acte notarié qui officialise la vente et rend exigible le versement du montant du prix d’acquisition. Il ne peut être signé avant que l’ensemble des conditions suspensives prévues au compromis de vente aient été levées, et doit mentionner a minima : 

• l’identité du vendeur,
• l’identité de l’acquéreur,
• le descriptif du bien,
• le montant du prix de vente,
• les conditions de réalisation de la vente.

En cas d’acquisition des murs commerciaux par une SCI non encore constituée au moment de la signature de l’acte, il est nécessaire de prévoir l’insertion d’une clause de substitution. Celle-ci permet à la SCI, une fois établie, de se substituer automatiquement au signataire initial.

Les bons réflexes avant d’acheter un local commercial

Lorsque l’on achète un local commercial en copropriété, il est indispensable de consulter le règlement de copropriété dont il dépend. Celui-ci peut en effet prévoir certaines restrictions quant aux activités qu’il est possible d’y exercer, afin d’éviter les nuisances (bruit, odeurs, flux de clientèle…). 

Si l’acquisition porte sur des murs commerciaux occupés, il convient également de vérifier les conditions du bail commercial en vigueur, et notamment celles relatives à son affectation.

Quel financement pour l’achat de murs commerciaux ?

Il est plutôt rare que l’acquisition de murs commerciaux résulte uniquement d’un apport personnel, compte tenu des montants en jeu et de l’absence d’aides financières pour ce type de transaction.

En général, l’acquéreur sollicite un financement externe sous forme de prêt bancaire. Pour obtenir ce type de prêt, il doit pouvoir justifier d’un apport personnel représentant au moins 10 % du prix de la vente (certaines banques exigent toutefois un montant plus élevé).

Lorsque l’acquéreur est une SCI, l’établissement bancaire peut financer jusqu’à 110 % du montant du prix des murs et des frais de notaires.

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