Quels sont les différents moyens de sortir de l’indivision ?

Dans le cadre d’une succession, vous avez hérité d’un bien en indivision. Oui, mais voilà, lorsque l’on évoque le sujet de l’indivision d’un terrain ou d’un bien immobilier, les idées reçues sont nombreuses et souvent négatives : difficultés à vendre, conflits entre indivisaires, formalités interminables… Pourtant, le statut de l’indivision présente certains avantages, et surtout, il ne peut être imposé à un indivisaire. Découvrez dans cet article quels sont les moyens de sortir de l’indivision, avec ou sans accord de ses coïndivisaires !

Qu’est-ce qu’un terrain en indivision ?

Le principe de l’indivision

L’indivision est un statut juridique qui permet à plusieurs personnes de disposer d’un droit de propriété sur un même bien. Contrairement à l’usufruit, où le droit de propriété

est démembré, chaque indivisaire exerce un droit de même nature sur le bien, à hauteur du nombre de quotes-parts qu’il détient.

L’indivision conventionnelle

Ce type d’indivision résulte de la signature d’un acte volontaire entre les indivisaires, appelé convention d’indivision. On peut notamment citer l’exemple du couple de concubins qui souhaite acquérir ensemble un bien immobilier.

L’indivision légale

L’indivision peut également naître de plein droit après un fait générateur prévu par la loi, comme dans le cas d’une succession. Dans cette hypothèse, le fait générateur est le décès d’un individu, qui entraîne automatiquement la mise en place d’une indivision entre ses héritiers, souvent frères et sœurs. 

Si la succession porte sur un bien immobilier, la signature d’une convention, établie par un notaire, est obligatoire. Sa durée de validité peut être indéterminée ou déterminée, dans une limite de 5 années renouvelables.

Les avantages de l’indivision

Le statut de l’indivision présente certains atouts tels que :

• La possibilité offerte aux indivisaires d’acquérir un bien d’une valeur supérieure à leur capacité financière propre.
• Le partage des taxes et des frais d’entretien entre tous les indivisaires.
• La facilité de mise en place.

Les inconvénients de l’indivision

Il s’agit cependant d’un statut qui peut susciter de l’inquiétude, car il entraîne certains désagréments :

• La nécessité d’obtenir l’accord de tous les indivisaires pour prendre des décisions importantes concernant le bien.
• Les risques de conflits liés à la gestion partagée du bien entre indivisaires.
• L’obligation de s’acquitter du montant des charges et des taxes liées au bien au prorata de sa quote-part, lorsque le partage est inégal.

Comment sortir de l’indivision ?

L’article 815 du Code civil dispose que « Nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision ». Un indivisaire ne peut donc pas se voir contraint de conserver sa quote-part par les coïndivisaires.

Sortie de l’indivision en cas d’accord des coïndivisaires

Si la sortie de l’indivision est souhaitée par l’ensemble des indivisaires, ceux-ci peuvent choisir d’un commun accord de vendre le bien indivis. Dans le cas où seul l’un des indivisaires envisage la sortie de l’indivision, il lui faudra vendre sa quote-part.

La vente de sa quote-part aux autres indivisaires

S’agissant d’une sortie de l’indivision à l’amiable, ce type de vente ne nécessite pas de démarche spécifique. Elle implique cependant pour le vendeur de s’acquitter :

• De la contribution de sécurité immobilière, dont le montant s’élève à 0,10 % du prix de vente de la quote-part.
• Du droit de partage, dont le montant est fixé à 2,50 % de la valeur du bien partagé.

La vente de sa quote-part à un tiers

Il est tout à fait possible de vendre sa quote-part à un tiers pour sortir de l’indivision. Toutefois, les coïndivisaires disposent d’un droit de préemption sur la transaction. C’est pourquoi la loi impose qu’ils soient notifiés du projet de vente par voie d’huissier. 

À réception de la notification, ils disposent d’un délai d’un mois pour formuler une offre d’acquisition concurrente. La vente doit alors être réalisée dans les 2 mois, sans quoi l’indivisaire vendeur est libre de finaliser la transaction avec le tiers acquéreur.

La vente du terrain en indivision

La vente d’un terrain indivis dans sa globalité nécessite l’accord de l’ensemble des coïndivisaires. L’indivisaire à l’origine du projet de vente, à un particulier ou à un promoteur par exemple, doit informer ses coïndivisaires par voie d’huissier, qui ont 3 mois pour approuver la vente.

En cas d’accord, la transaction peut être finalisée par les démarches classiques. Chaque indivisaire perçoit alors la fraction du prix de vente correspondant à ses droits de propriété dans l’indivision.

Le partage amiable

Avant de procéder au partage à l’amiable, le terrain indivis doit faire l’objet d’une évaluation. Une fois l’accord de tous les coïndivisaires obtenu, le terrain est découpé en lots, répartis entre les différents propriétaires en fonction de leurs droits respectifs.

Si la valeur du lot attribué à un indivisaire est supérieure à la valeur de sa part dans l’indivision, celui-ci devra indemniser les coïndivisaires lésés par le versement d’une soulte.

Sortie de l’indivision en cas de désaccord des coïndivisaires

La vente du terrain en indivision sous contrôle judiciaire

C’est le Tribunal de grande instance qui est compétent pour assurer le contrôle judiciaire de la vente d’un terrain en indivision.

Il peut être saisi :

• Si moins des 2/3 des indivisaires ont donné leur accord pour la vente du bien indivis.
• S’il constate que la cession ne porte pas d’atteinte excessive aux intérêts et aux droits des indivisaires, le juge peut se prononcer en faveur d’une vente aux enchères. La somme récoltée est alors répartie entre les indivisaires, à hauteur de la valeur de leur quote-part.

Le partage judiciaire

En cas de contestation du projet de partage, un ou plusieurs coïndivisaires peuvent saisir le tribunal judiciaire afin qu’un juge veille au bon déroulement et à l’équité du partage. S’il constate que le bien ne peut être divisé, il peut en ordonner la vente. Celle-ci se déroule alors dans les mêmes conditions que la vente sous contrôle judiciaire.

Les moyens de sortir de l’indivision d’un terrain ou d’un bien sont donc nombreux. Si vous choisissez d’opter pour la vente, pensez à nous contacter pour obtenir une évaluation de la valeur réelle de votre bien !

Si un ou plusieurs indivisaires ne se sont pas prononcés à la réception de la notification du projet de vente.